招商蛇口:前海土地权属落地,未来高成长可期

平安观点:

前海土地权属落地,股权比例基本符合预期:根据协议,将由招商局蛇口控股的平台公司作为出资主体,与前海管理局指定出资方共同组建合资公司推进自贸区建设,双方各占50%股权,股权比例基本符合预期。

合作用地范围更大,利于前海自贸区统一规划开发:根据协议,本次合作范围为以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础,扣除现状保留用地后的2.9平方公里土地,大于此前重组纳入上市公司的2.4平方公里。本次合作土地包括招商蛇口拥有的1.85平方公里及招商局其它下属单位拥有的土地。按照评估价值估算,招商蛇口在平台公司将占据绝对控股地位。引入兄弟单位成立平台公司与前海管理局合作,则利于整个前海自贸区的统一规划建设。

前海有望“再造一个新蛇口”,后续合作仍值得期待。本次合作的2.9平方公里,计容建面约505万平米,主要为商住办公用途(按整个前海规划,住宅占10%,办公酒店商业占80%,公共配套占10%),按目前前海8万/平米的均价,整体价值在4000亿以上,未来仍有望进一步升值。整个项目建设周期在6-8年,有望复制蛇口奇迹,再造一个新蛇口期待。同时本次合作协议明确未来将结合自贸片区发展需要,进一步推进双方在前海蛇口片区相关资产的整合。公司除本次纳入的1.85平方公里外,前海片区仍剩余0.55平方公里,后续亦有望纳入到前海政企合作开发当中。

合资公司助力,剑指世界500强。根据协议,合资公司将由招商局集团实现财务并表。考虑到作为招商局出资主体的平台公司由招商蛇口控股,招商蛇口亦将实现合资公司财务并表。根据合同协议,将力争3-5年内,培育一家为世界500强企业。招商蛇口作为财务并表主体当仁不让将承担这一使命,公司2015年实现营收492亿,距离2015年世界500强上榜门槛237亿美元(约1555亿人民币)仍有一定差距,随着合资公司的成立和前海片区的开发,预计公司未来3-5年收入规模有望大幅提升。

盈利预测与投资评级:预计公司2016-2017年EPS分别为1.10元和1.34元,当前股价对应PE为13倍和10.7倍。随着本次前海土地权属落地,后续前海建设开发有望逐步提速,未来3-5年有望重回高增长轨道。同时公司太子湾油轮母港有望在年底开业,新业务拓展亦值得期待。公司NAV24.2元,目前股价折价41%,且低于员工持股价40%,安全边际突出,作为难得的价值低估高成长个股,上调评级由“推荐”至“强烈推荐”。

风险提示:前海开发进度不及预期;业绩不及预期。