房地产行业月报:高基数下投资增幅放缓情理之中,维持全年10%增速

投资要点:

开发投资增速放缓但仍维持强势。1-5月房地产开发投资增速同比增7.0%,比1-4月回落0.2pc,5月同比增6.6%回落3pc。分类型看,住宅投资5月同比增+7.9%比4月回落2.8pc,,力、公楼同比增5.4%回落13pc。分区域看,5月东中西部分别同比增6.5%、10.1%、3.5%(4月:6.9%、18.5%、9.3%),东中部地区投资维持强势。1-5月份主流房企销售向好,4-5月以来“地王潮”屡现,房企在重点城市、热点板块加紧了土地储备、加快项目施工进度,到位资金增速不减,房地产开发投资维持向好。在去年下半年投资高基数下,今年下半年各月投资若保持3%的增长,全年投资增速有望达到9%-10%,增速超过10%的概率也存在。

销售增速放缓。1-5月,商品房销售面积同比增33.2%增速比1-4月份回落3.3pc,其中住宅销售面积增长34.3%(1-4月:38.8%】。商品房销售额累计增50.7%(1-4月:55.9%),其中住宅增长53.4%(1-4月:61.4%)5月销售面积/金额同比+24%/37%,分别比4月下降20/23pc。上年“330”政策后4-6月需求集中释放带来成交高峰,1-5月较高基数上取得超过30%的增长实属不易,增速较1-4月放缓也是在预期之中的。我们观察到全国商品房和住宅待售面积连续3个月下降,5月末商品房/住宅待售面积同比增9.9%/3.1%,增速降至2012年来的新低。房价在继续上涨,5月份国房景气指数为94.48比4月份提高0.07点。6月1-12日我们跟踪的46个主要城市成交面积同比+2%/1环比-14%,并未出现大的滑坡。在今年剩余时间里成交量仍保持上半年30%多的增速是不现实也不可能的,预计全年成交面积和成交金额增长约在13%和18%。

房屋新开工回落、土地购置温和。1-5月新开工面积增长18.3%,增速回落3.lpc。

其中,住宅新开工面积增长16.2%(1-4月:18.0%),全年新开工面积保持10%的增速是大概率事件。1-5月房企土地购置面积同比下降5.9%降幅收窄0.6pc,土地成交价款同比增4.7%比1-4月提高5pc。5月单月土地购置面积-4.5%但成交价款同比增17.0%。

资金来源保持增势。1-5月累计资金来源增16.8%持平上月,其中5月单月资金来源同比增16.8%较4月降低7pc,其中个人按揭贷款、定金及预收款的同比增速分别71.8%、38.2%(4月:78.6%、58.5%),国内贷款同比增3.1%(4月:-14.7%)。

在上半年销售高增长下,下半年增速放缓在情理之中,维持全年投资增速10%的判断,行业景气度持续回升带来行业内企业经营业绩的改善。在政策平稳、楼市总体向好而股市波动较大时期,国企改革先锋、布局并受益城市群和经济带发展、中长期自身发展有质量增长有前景的:城建、首开、华夏、世联、金融街、城投控股、陆家嘴、外高桥、招商、京投、嘉宝、上实,值得逢低重点配置。

风险提示:刺激政策收紧,调控扩散、经济恶化等带来行业景气度下降等。