房地产行业研究周报:销量明显下滑、万科或延迟复牌

市场回顾

上周上证综指收于2927点,下跌0.39%,沪深300指数下跌0.79%,创业扳指下跌0.84%,整体上日均交易量较前周有所减少。

上周申万房地产指数下跌0.09%,表现略强于上证综指及沪深300,其中新华联、绵世股份、陆家嘴、冠城大通和世联行等个股涨幅超过5%;东方银星、神州长城、浦东金桥、大连友谊和世荣兆业等个股跌幅超过4%。我们持续推荐的陆家嘴、世联行和南国置业等个股表现较好。

行业跟踪

新房销量明显下降:上周32样本城市销量环比下降31%,同比下降10%,环比来看一线城市下降31%,二线城市下降34%,三线城市下降28%;同比来看一线城市下降29%,二线城市下降5%,三线城市下降9%。

存量房成交下降更甚:上周我们跟踪的26样本城市整体成交均值环比下降49%,同比下降39%,年初累计同比上升72%。

“十三五”期间,我国新增建设用地总量控制在3256万亩,较“十二五”期间减少669万亩,国土资源部将实行建设用地总量控制和减量化管理,以建设用地总量减少倒逼存量建设用地的盘活,进一步提高土地资源节约集约利用水平。

最新观点

上周销量显著下滑:从跟踪的日度数据来看,端午节假日部分城市成交数据空缺,但有数据的城市表现也低于预期。深圳等地二手房成交量环比再次下行,说明近期频现的地王难以给市场带来一致的积极预期,大幅上涨之后的房价水平需要时间来验证。从行业数据来看,无论是重点城市还是全国,我们倾向于判断三月是全年高点,预计6月份销量环比5月会继续下行。

地王频现强化行业整合预期:上周三龙光地产以140.6亿拍得深圳光明新区的商住混合用地,刷新了全国地王总价。银行资源以各类方式集聚到央企类或行业龙头类房企,助推了一批地王的产生。从溢价结构上看,产品溢价空间会受到一定挤压,并不看好地王对拿地企业业绩的改善。但地王现象在当前的国企改革背景下或是行业资源加速整合的一个信号,这点应引起重视。特别是一些有着整合预期的大国企、小上市平台类的公司超预期的可能性较大。

本周或将公布是否将A股纳入MSCI指数,市场上不确定事件增多。对于反弹了一定幅度的转型类个股和开发类蓝筹股我们相对谨慎,单纯的地产开发类个股目前也还不是最优的建仓时期。当前我们看好国企改革和新型经营性地产的投资机会:推荐陆家嘴、中航地产、南国置业,建议关注外高桥、华夏幸福、华发股份。

模拟组合

当前仓位:持有72%仓位,累计收益率-0.5%,持有绿景控股28%、中航地产23%、华发股份21%。v仓位调整:上周我们未对仓位进行明显调整,仅对绿景控股进行少量加仓。