房地产行业2016年日常报告:地王频现提振溢价,行业进入后泡沫时代

2016年6月2日下午,深圳年内首个现房销售试点地块在土地房产交易大厦招标出让,先后共有19家房企参与此地块的竞拍。最终,中国电建联合广州方荣(中国金茂旗下公司)以82.8亿元拿下该地块,其楼面地价达到5.6万元每平米。该土地具体情况如下:地块编号A816-0060,用地性质为二类居住用地和商业用地,建设用地面积35,673.1平方米,规划建筑面积146,000平方米,容积率4.09。

近期地王频繁产生原因:首先,购房需求有深度特别是二手房交易活跃的城市相对有限,房企一致看好的区域十分集中,特别是在一线城市拿地已被反复印证是正确的;其次,房企在2014年三季度以来现金流、负债成本和融资环境均大幅改善,充裕的现金是地王频繁产生的必要条件;最后,拍到地王后可显著增加企业土地储备账面价值和存货含金量,有利于拿地企业特别是国资背景的房企在国企整合浪潮中获取更多话语权。

高地价或拉长开发周期:地王的出现在短期一般能带动周边存量地块的增值和房价的上涨,但高地价预示着后期开发入市的时间会被拉长,正常的拿地-开发-销售高周转模式遭遇挑战。地王集中出现恰好说明了行业投资机会的缺失,而不断创出楼面天价也表明了房地产行业进入后泡沫化时代。为了提升拿地门槛,加大配建物业、提升持有型物业占比、现房销售等新规则或将逐步推向市场甚至演变成未来的常识。

资源整合后寡头格局开启:行业龙头和部分国资背景房企资金实力雄厚,抗风险能力强,这些企业频频摘得地王,而缺乏溢价产品开发能力和资金实力的房企入手地王后可能会面临较大风险。我们判断未来一季度地王仍会持续出现,拿地门槛持续提升,行业将逐步进入巨头划分格局的时代。

地王频现提振优质项目溢价,推荐有安全边际的南国置业、中航地产、首开股份、中洲控股、华发股份等标的。