房地产行业周报:“地王频出”短期压制地产股,下半年建议寻找“成长+价值”

1、年初以来的“地王热潮”仍在延续(我们在6月策略中作了总结):6月2日深圳龙华地块拍出总价83亿、单价5.7万,接盘者仍为央企。究其原因,我们认为主要是:①楼市火爆情绪蔓延至土地市场,2015年至今的“去库存”大潮使得房企“补库存”欲望强烈;②央企融资成本较低和做大“资产负债表”的需求;③对房价的长期看涨情绪;④部分城市新增供应稀缺导致供需失衡。

2、回顾历史:①2010年3月15日,北京“地王”纪录一日之内刷新三次,40天之后,调控楼市的“新国十条”出台,销售数据从4月之后进入明显的下行通道,地产指数从4月后掉头向下,全年跑输大盘12个百分点;②上一个“地王”频出的高峰--2013年(全年刷出65个地王项目),全年楼市政策趋紧,“国五条”、14城出新政加码楼市调控、“京七条”……全年销售增速呈收敛态势、下半年调整显著,全年地产指数震荡下行,跑输大盘4个百分点,尤其在地王频出的下半年走出明显的下行趋势;③今年3月3日(地产股价小反弹高点)至今,地王频出,地产股指数累计下跌9%,跑输大盘11个百分点。

3、我们维持年初年度策略对基本面的预判“行业销售增速于2016年上半年见顶”。目前来看:①政策基调已有所收紧(人民日报刊登了“权威人士”文章),信贷的宽松程度也有所减弱;②房价上涨对购买力有负面影响;③政策和货币宽松的边际效应正在递减;④一线城市楼市已率先出现一些调整迹象。我们判断:根据历史经验,“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。但同时我们亦再次强调:若出现这样的调整,将利于行业风险释放、增加行业韧性:销售火热、房价飙涨时,政策收紧,压一压、降降温,让价格横住、让杠杆消停,等真实需求逐渐累积、购买力逐步提升,再重新放开政策、放松货币,营造新一轮适合购房的环境、开启新一轮热潮。因此我们对于后续可能出现的调整并不感到意外和悲观,调整的导向是强调对分化市场的区别对待,是在挤出与消化泡沫,让地产回归本质,这样的调整是利于行业长期发展的。毕竟,休息一下,才能走得更远。

4、短期来看,“地王频出”或将对地产股形成压制,但板块整体估值不贵,长期投资者不妨长线布局、守候。我们判断下半年板块的“成长+价值”主线有望获得超额收益,建议寻找同时满足如下三个维度的个股:2016年业绩高增长(按WIND市场一致预期并用预收款的覆盖度来检测业绩高增长的锁定性)+较低的净负债率+绝对估值低(PB或P/NAV低),精选品种有:厦门国贸、广宇集团、苏宁环球、招商蛇口、华夏幸福、迪马股份、冠城大通、鲁商置业、滨江集团、天健集团,同时,继续维持对皇庭国际、中天城投、银亿股份、京汉股份(原名“湖北金环”)、首开股份、格力地产等的“买入”评级。