国信证券房地产开发行业经营数据库周报

投资策略

1、5月,一二线城市地王频出:①27日,信达地产以123亿(溢价率96%)夺下杭州奥体中心地块,创出杭州总价地王;②13日,南京建邺地块为“主业非地产”央企夺得,刷新南京单价地王;③11日,上海“3·25”新政出台尚不足50日,拍卖的3宗纯宅地溢价率全部超过100%,刷新区域最高楼面价;④5日,北京昌平3宗地块均刷新区域新高,并全部“面粉贵过面包”。

再往前溯:①仍是南京,今年前4月拍出7个区域“地王”;②苏州4月上旬刷新3个区的“地王”纪录;③4月底合肥出让6宗地块,单日揽金超过110亿元;④同在4月底,厦门总价和单价双料“地王”产生。根据克而瑞数据,今年以来,中国22个热点一二线城市土地市场持续高热,“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块达118宗之多,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%。

2、究其原因,我们认为主要是:①楼市火爆情绪蔓延至土地市场,2015年至今的“去库存”大潮使得房企“补库存”欲望强烈;②二线城市楼市政策较一线温和,加之部分城市新增供应稀缺导致供需失衡;③对房价的长期看涨情绪。

3、回顾历史:①2010年3月15日,北京“地王”纪录一日之内刷新三次,40天之后,调控楼市的“新国十条”出台,销售数据从4月之后进入明显的下行通道,地产指数从4月后掉头向下,全年跑输大盘12个百分点;②上一个“地王”频出的高峰——2013年(全年刷出65个地王项目),全年楼市政策趋紧,“国五条”、14城出新政加码楼市调控、“京七条”……全年销售增速呈收敛态势、下半年调整显著,全年地产指数震荡下行,跑输大盘4个百分点,尤其在地王频出的下半年走出明显的下行趋势;③今年3月3日(地产股价小反弹高点)至今,地王频出,地产股指数累计下跌9%,跑输大盘9个百分点。

4、我们维持年初年度策略对基本面的预判“行业销售增速于2016年上半年见顶”(详细论述请参见年度策略《大机会或在“重组”》或下半年策略《寻找“价值+成长”》),目前调整已经开始:①政策基调已有所收紧,信贷的宽松程度也有所减弱;②房价上涨对购买力有负面影响;③政策和货币宽松的边际效应会递减;④一线城市楼市已率先出现调整迹象。我们判断:根据历史经验,近期“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。 但同时我们亦再次强调:若出现这样的调整,将利于行业风险释放、增加行业韧性:销售火热、房价飙涨时,政策收紧,压一压、降降温,让价格横住、让杠杆消停,等真实需求逐渐累积、购买力逐步提升,再重新放开政策、放松货币,营造新一轮适合购房的环境、开启新一轮热潮。因此我们对于后续可能出现的调整并不感到意外和悲观,调整的导向是强调对分化市场的区别对待,是在挤出与消化泡沫,让地产回归本质,这样的调整是利于行业长期发展的。毕竟,休息一下,才能走得更远。

5、目前地产板块各项指标均好(请参考我们下半年策略中对房企的总结),整体估值不贵,长期投资者不妨长线布局、守候。我们判断下半年板块的“成长+价值”主线有望获得超额收益,建议寻找同时满足如下三个维度的个股:2016年业绩高增长(按WIND市场一致预期并用预收款的覆盖度来检测业绩高增长的锁定性)+较低的净负债率+绝对估值低(PB或P/NAV低),精选品种有:广宇集团、冠城大通、中南建设、迪马股份、招商蛇口、鲁商置业、厦门国贸、苏宁环球、滨江集团、华夏幸福、保利地产、天健集团,同时,继续维持对皇庭国际、京汉股份、银亿股份、中天城投、格力地产、世荣兆业等的“买入”评级。