房地产行业报告(大西南系列之草根调研篇):云从三峡起,天向数峰开

投资摘要:

重庆房地产市场政策非常稳定。主要归因于重庆稳定的土地供应和没有限购政策带来的强烈政策环境波动,重庆市政府并没有形成对土地财政的依赖,从而土地价格一直保持在低位,进而保障了整个市场相较于其他地区非常健康的供应状况。

城镇化+人口转移形成了对整个市场的有效需求支撑。西南片区,尤其是重庆市房地产市场的稳定给购房人群带来了稳定的房价预期,投资需求被挤压的空间较小,购房需求多为刚需和改善型需求,得益于重庆经济发展速度较快,重庆市城镇化进程保持在较高的速度,区县向主城人口转移+区县城镇化进程稳定,保障了有效需求的稳定增长,整个市场有良好的人口和有效需求支撑。

新开工数据和供销比数据都显示出市场的乐观情绪。近一年以来,虽然重庆市的房价并未出现明显的上涨,但这并不妨碍房企对于整个重庆市场的看好,2016年一季度,重庆市的商品住宅新开工和竣工累计值分别为585万平和840万平,同比增长分别为20.41%和79.75%。从最新获得的市场数据来看,重庆的出清周期已经降低到8.5个月,如果按照当前市场热进行预测,当供销比降低至6.5个月时,重庆的房地产市场或将迎来上涨的巨大动力。

作为核心二线城市房价低洼地区的重庆将面临补涨的机遇。随着重庆市逐步限制土地供应,未来重庆市房地产市场也将面临着一个向上的推动力,尤其是在当前货币供应量大幅攀升,作为全国房价低洼的西南核心城市,或将面临投资性需求上升的局面,房地产市场仍然具备较好的发展空间。

投资策略:基于重庆市场良好的政策、销售和库存现状,重庆市场是未经历过销售热潮的核心二线城市,我们判断未来重庆市场将面临一波上涨行情,建议关注重庆市区域龙头房企和大量布局且销售良好的房企。建议关注区域内的龙头公司迪马股份、金科股份,以及在重庆地区重点布局且销售良好的招商蛇口、万科和金融街。