房地产十一月报:单月销售创新高投资增速明显回升

11月份房地产单月销售创新高,前11月销售面积同比增速首次转正;投资及新开工面积均较上月明显提升;土地市场热情高涨;房价方面统计局数据环比回落,但百城指数显示有一定上涨压力。我们预计近期地产板块估值可能因为政策预期变化出现波动,但我们对中期趋势判断不变:即至明年1季度总体政策面平稳,实体市场需求旺盛,板块走势较好。

支撑评级的要点

1-11月,房地产投资64,772亿元,同比名义增长16.7%,增速比1-10月提高1.3个百分点;1-11月商品房新开工面积和土地购置面积分别同比下降7.2%和14.8%,较1-10月收窄1.3和3.2个百分点。房地产开发景气指数回升明显,较上月提高了1.15个百分点。11月先行指标如土地购置、新开工面积增长率及整体投资数据均有所好转,显示4季度以来开发商信心提升,补库存表现积极。

1-11月,商品房销售面积91,705万平方米,同比增长2.4%,为今年以来首次转正,增速较1-10月提高3.5个百分点;商品房销售额53,526亿元,同比增长9.1%,增速比1-10月提高3.5个百分点;显示4季度在总体较宽松的银行信贷和房价稳定回升预期支持下,需求表现强劲。

1-11月,资金来源同比增长14.1%,同比增速已连续5个月回升,国内贷款、利用外资、自筹资金、按揭贷款、定金等均保持增速回升态势,房地产资金状况进一步得到改善。

11月地方政府推地放量,11月单月25城市供应土地规划建筑面积为13,519万平方米,创08年至今以来单月推地最高值,环比上涨135.1%。

土地成交环比下降0.3%,维持了较高的成交量。成交均价环比上涨至今年最高,其中一线城市环比上涨幅度超过二三线城市。溢价率较为平稳。

11月,统计局数据全国商品房销售均价为5,574元/平方米,环比下降3.4%。但百城价格指数连续六个月环比上涨,显示房价上涨压力逐步抬头:11月百城价格指数环比上涨0.26%,涨幅较上月扩大0.09个百分点,环比上涨个数较上月增加4个,房价重回升途可能带来调控预期升温。

投资评级和建议11月数据显示房地产基本面恢复态势明显,销售带动投资和土地市场全面回升,房价总体平稳,核心城市存在小涨压力;我们预计近期地产板块估值可能因为政策预期变化出现波动,但不影响中期趋势:至明年1季度,供应充足、房价稳定、政策平稳、板块跑赢大盘机率较大。个股方面维持推荐龙头公司保利地产、万科、招商地产,以及专注三四线城市布局的中南建设、荣盛发展等。