2016年5月房地产行业研究月报:有序消化库存、销量高位盘整

市场回顾

4月份上证综指下跌2.18%,成交额4.21万亿,环比减少21.2%;申万房地产指数下跌1.58%,成交额4,815亿,环比减少35.8%。4月份市场整体表现为缩量小幅盘整。

横向比较来看,地产板块跌幅不大,整体略好于大市。板块个股中小市值标的表现亮眼,其中中房股份、廊坊发展、天业股份、金宇车城涨幅超过20%。涨幅靠前的个股中,存在相当多基本面较差、市值较小的壳资源类公司。地产蓝筹4月涨幅明显靠后,甚至大部分下跌,跑输板块表现,其中泛海控股跌8.4%,招商蛇口跌5.6%。

行业跟踪

销量高位盘整:新房方面,4月份32样本城市销量总体环比减少11%、同比增长48%、累计同比增长44%。其中二线样本城市4月份环比减少3%、同比增长61%,环渤海区域样本城市环比增长9%、同比增长110%,表现相对较强。存量房方面,4月份26样本城市环比减少9%、同比增长76%。

去化周期小幅变长:我们跟踪的15样本城市去化周期从3月的12.5月继续增加到13.0个月,其中上海在6个月以内,杭州、温州、福州、东莞、青岛、南昌等在12个月以上。

土地市场量缩价涨:4月30重点城市住宅类用地成交建面1,178.5万方,环比减少12.8%、同比增长25.7%,溢价率从3月的55.5%上升到96.0%。

最新观点

销售和业绩向好趋势托底板块估值:年报窗口期已过,地产板块在今年第一季度延续了去年以来的向好趋势,板块整体实现营收同比增速超过一倍、归母净利润同比增速超过27%,上市公司持有货币资金大幅改善,资产负债率尽管仍在爬升但财务费率逐步改善,再考虑到超预期的销售表现,我们认为龙头公司的估值底部正在逐步抬升,后面需要密切关注影响行业发展空间和盈利模式持续性的相关催发剂。

5月份行业数据或继续向好:从上海、深圳发布紧缩政策以来,4月重点城市成交并没有出现明显的下滑(环比仅减少11%、相比2015月均还有34%的增长),我们认为5月份市场的销量会保持着高位盘整的态势,行业数据也会继续向好。另外,国家主席29日主持召开政治局会议,强调有序消化房地产库存,或表明当前因城施策、深度分化的状态还有一定延续性。

与4月份的谨慎相比,我们对5月份的市场相对乐观,不少个股已经进入买入区间,建议积极操作,推荐中航地产、中珠控股、皇庭国际、滨江集团、世联行、华发股份、招商蛇口等个股。

模拟组合 v 最新情况:整体仓位42%,累计收益4.8%,持有世联行(12%)、中航地产(15%)、招商蛇口(15%);

调整情况:4月市场整体表现震荡,我们对绿景控股进行了减持,对世联行、中航地产、京投银泰进行了增持再减持的操作。