招商蛇口:重装上阵,蓄势待发

重装上阵,聚焦三大主业:2015年12月底,招商局蛇口换股吸收合并招商地产,招商蛇口正式上市。除原有换股股东外,招商蛇口共计配套发行502亿股,募集配套资金1185亿元,定增发行价为236元朋殳。招商蛇口定位为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”,以“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心,聚焦园区开发及运营、社区开发与运营和邮轮产业建设及运营三大主业。2015年三大业务营收占比分别为14.2%、852%和06%。

园区开发及运营:扎根大蛇口,受益自贸区建设:公司园区开发及运营业务包括园区土地获取、园区规划等多个业务环节。多年砥砺,成功打造“蛇口网谷”这一园区运营代表之作。随着前海蛇口自贸区的成立,公司作为全国唯一直接参与经营与管理自贸区的企业,天然拥有前海蛇口自贸区的资源禀赋,前海片区有望成为未来3-5年公司园区开发的一大亮点。除深圳蛇口、前海片区外,公司目前经营开发及计划推进的园区还包括深圳光明片区、山东青岛片区,东莞长安新城、重庆广阳湾、首钢“中国网谷”项目等项目,园区合计占地面积达464平方公里。

社区开发与运营:成交稳步增长,土地资源优质。公司社区开发及运营业务传承原招商地产品牌,2015年实现销售金额576亿,同比增长128%。

2016年销售目标为650亿元,同比增长128%,全年可售货值约1380亿,货值储备/销售目标超200%,超额完成全年销售目标概率较大。在手土地储备2500万平,其中80%位于一二线重点城市,土地资源优质。除传统的土地获取渠道外,公司潜在土地储备丰富,包括1)社区开发与园区开发、邮轮运营板块的协同效应带来潜在土地储备;2)邮轮城独特拿地模式,已获取的邮轮城项目包括太子湾(170万平)和厦门东渡(70万平);3)城市更新及招商局集团内部资源整合。

国邮轮游客数量高达1132万人次,而中国仅为697万人次。但是从全球来看,邮轮行业渗透率都较低,最高的美国也仅为35%不到,而中国甚至仅为05%,行业发展空间较大。公司已启动了首个邮轮母港一一蛇口太子湾邮轮母港启动区一期的建设,项目定位为南中国最大的邮轮母港,包括建设泊位15个,最大泊位22万吨级,预计2016年底投入运营。公司以太子湾邮轮母港为标杆,获取了厦门邮轮母港的土地使用权,并与青岛邮轮母港相关方签订合作框架协议,协同效应逐步显现。

盈利预测与投资评级:预计公司2016-2017年EPS分别为110元和134元,当前股价对应PE为13倍和106倍。本次整合完成后,公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质土地集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区开发建设。在前海片区土地占51%股权的假设前提下,测算公司NAV24.2元,目前股价折价41%,且低于员工持股价40%,安全边际突出,加上公司上市后大股东30亿增持彰显信心,首次覆盖给予”推荐”评级。

风险提示:园区开发及邮轮业务推进不及预期风险。