嘉凯城“体检”报告： 重组七年负债沉重 “卖壳”前首次融资刚获批

时隔七年,浙江省商业集团有限公司(下称“浙商集团”)4月25日选择出售嘉凯城(000918.SZ)28.46%持股,放弃旗下唯一的上市平台。

梳理浙商集团接手内的七年,嘉凯城除了2009年实现净利润11.97亿元、大幅增长102.65%外,后面六年连续下滑,2015年的业绩快报甚至显示亏损23.43亿元。

公司董事会多次将业绩下滑原因归咎于经济下行、房地产宏观调控等因素。但21世纪经济报道记者发现,嘉凯城在“房企再融资暂停”等背景下,自2009年以来基本使用债务融资,不断增加的财务杠杆,导致巨额财务费用吞噬利润。

2016年1月30日,公司2009年重组后的首次股权融资终于获批,公告称募集资金中的11.60亿元将用于偿还金融机构贷款,以此降低负债率与风险。

但直至控制权转让给恒大,嘉凯城上述融资尚未完成。

高负债

嘉凯城4月14日披露的业绩快报显示,公司2015年亏损23.43亿元。这是嘉凯城重组以来的首次年度亏损,公司董事会称,这是房地产行业毛利较上年下降幅度较大所致。

浙商集团入主的前六年,嘉凯城虽然业绩连续下滑,但并没有出现亏损的现象。嘉凯城在前几年解释业绩下滑时经常提及宏观调控等因素,但其实高负债带来的财务费用,也是吞噬利润的一个重要因素。

由于房地产行业的特殊性,整个行业的资产负债率都偏高。根据Wind数据统计76家房企的2015年报,有66家公司财务费用为正。其中财务费用10亿元以上的有3家;财务费用在3亿元至5亿元之间的有9家,占比接近12%。

截至发稿,嘉凯城2015年年报未披露,财务费用数额还不得而知。但是从2012年、2013年、2014年的数据看,财务费用分别为3.09亿元、3.12亿元、3.21亿元,资产负债率分别为79.35%、81.49%、83.76%,在房企中较高。

21世纪经济报道发现,嘉凯城的高负债除了地产行业的本身特点外,还与公司的融资方式有关。嘉凯城自2009年重组以来,一直没有通过股权融资的方式募集资金,而完全依靠经营积累与债务融资。

“通过增加财务杠杆的方式有效推进了业务发展,但也导致资产负债率不断提高。”嘉凯城董事会也在公告中不回避资产负债率提高的事实。

熟悉地产行业的人士介绍,其实并非嘉凯城不愿意股权融资,而是监管部门在2010年起叫停了房企上市公司的再融资行为。直到2013年8月,新湖中宝(600208.SH)的定增募资通过证监会批准,尘封3年的房企再融资才得以破冰。

到了2015年,嘉凯城开始筹划2009年重组以来的首次股权融资,并于2016年1月30日获证监会审核通过。

从相关方案看,嘉凯城拟募集39亿元资金。除了用于“城市客厅”、杭州长河项目,还有11.6亿元用于偿还金融机构借款。根据相关会计准则,偿还金融机构借款后,财务费用支出降低,将增加当期净利润。

浙商集团的官方媒体《浙商集团报》报道中,嘉凯城还表示,2016年要在确保39亿元定向增发成功的基础上,争取发行公司私募债,逐步改善融资结构,降低融资成本。

曾尝试基金模式

嘉凯城的高负债背后,其实与去库存缓慢有一定关联。公司董事会曾在2014年报中表示,“去库存”仍然是市场主旋律,房地产企业有望通过加速去化回笼资金、资本市场再融资等途径缓解资金紧张的局面。

上海一位注册会计师对21世纪经济报道记者说,如果去库存慢,将导致资金回笼慢,从而需要向金融机构借款经营,这导致了财务费用增加,减少上市公司当期利润。

梳理公告发现,嘉凯城也采取过多种方式“去库存”,甚至还尝试过发起基金的模式。比如在2012年的商铺销售中,嘉凯城10个月仅售出“苏纶场”项目14套商铺,这让嘉凯城不得不想办法去库存。当时公司巧妙地采用基金的模式进行套现。

2013年12月27日,嘉凯城全资子公司上海凯思达股权投资有限公司(下称“凯思达”)发起设立嘉盈城镇商业发展基金II期(下称“嘉盈Ⅱ期基金”)。该基金规模10.3亿元,华宝信托出资7.2亿元认购70%优先份额,剩下30%由上海凯思达出资3.1亿元认购。

组织架构搭建完成之后,嘉凯城将苏州“苏纶场”项目的临街商铺作价9.3亿出售给嘉盈Ⅱ期基金,收购单价为2.9万元/㎡。虽然这一价格低于公司预售时的3.3万元/㎡的售价,但毕竟借此实现了资金回笼。

“嘉凯城用基金实现了商业地产项目套现。”房地产研究机构高通智库曾评价说,这样一个优质项目被迫套现实属无奈。但是,当时嘉凯城去库存太慢,又促使嘉凯城高杠杆发展,高额的财务费用势必影响当期利润,促使嘉凯城的资金链紧张。

一年后的2014年,凯思达实现营业收入5166.53万元,自成立后首次实现盈利,税后净利润为1169.71万元。(编辑 简俊东)