地产行业动态跟踪报告:行业回暖超预期,政策逻辑有待验证

政策刺激下,房地产投资保持回暖趋势:1-3月全国房地产投资额1.77万亿元,同比增速回升至6.2%,增速较上月提高3.2个百分点。3月当月投资额8625亿元,同比增长9_7%。分类别看,住宅开发投资累计增速4.6%,较1-2月提高2.8个百分点,办公楼、商业经营用房投资增速分别增长14.2%和7.1%,呈现出更快的增长趋势。我们认为房地产投资增速持续回升主要原因在于:1、政策推动销售回暖,库存降低后,开发商加大新开工和土地购置力度。2、已开工项目加快施工进度,提升有效投资比率。3、办公楼和商业经营用房有望受到“营改增”政策利好,从而使开发商对这两类房屋加大了投资力度。由于2015年4月投资增速位于低位,预计未来投资增速仍将保持回升态势。

新开工增速略超预期,持续性有待观察:1—3月全国商品房新开工增速为19.2%,较上月提升了5.5个百分点,单月商品房开工面积同比增长26.9%,住宅开工面积同比增长21.9%,新开工增速略超预期。从推动因素来看,低基数原因使得单月同比增速出现大幅增长(2015年3月开工面积是全年低点),同时销售回暖及营改增的影响,也使得开发商在一季度加大开工力度。未来开工增速由于基数提升和部分一线城市出现的政策收紧风险,增速面临收窄压力。

销售依然旺盛,政策影响尚未体现:1-3商品房销售面积和销售金额分别同比增长33.1%和54.1%,增速较前月进一步扩大。主要是由于货币政策依然保持宽松,信贷支持需求不断释放。1-3月全国商品房销售均价7623元/平米(同比15.7%),主要为核心城市均价抬升所致。东、中、西部销售面积同比分别增长44.2%、26.7%和20.2%,东部区域楼市回升更显著。部分一二线城市由于房价过快上升,已出台压制需求的政策,对成交的负向影响将在未来一个季度内逐步体现。

土地市场相对回暖,房企仍聚焦一二线城市:1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3577万平方米,同比下降11.7%,降幅比1-2月份收窄7.7个百分点;土地成交价款1165亿元,增长3_7%。土地市场整体呈现相对回暖的局面,并且由于土地成交额同比增速远超土地成交面积增速,房企仍延续聚焦一二线城市的趋势。

个贷延续高增长,行业资金面依旧宽松:1-3月个人按揭贷款同比增长46.2%,增速较2015年全年提升24个百分点。定金及预收款同比增长25.9%,增速较2015年全年提升18个百分点。1-3月房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%,1-2月份为下降1.0%。销售回暖也缓解了开发商的资金压力。1-3月份,房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%。整体来看行业资金面宽松依旧。

投资建议:房地产投资及新开工的超预期回升,使得房地产行业政策蜜月期接近尾声,同时部分城市房价的快速上升使得区域政策有收紧的风险,整体板块由基本面回暖驱动估值回升的逻辑面临政策转向带来的负面影响。建议关注布局核心一二线城市,有估值优势的个股北京城建、招商、滨江、首开、华夏幸福及房地产服务交易商世联行。同时持续关注1)转型及国改个股中体产业、空港股份、广宇集团等;2)小市值转型潜力股粤宏远、大龙地产、绵世股份等。

风险提示:通胀抬升导致的货币政策收紧风险、房价快速上升导致的行业政策收紧风险。