房地产行业国家统计局3月份行业数据点评:投资、销量、资金全面上升

核心观点:

事件:国家统计局发布3月房地产行业数据。

投资新开工继续回升:1-3房地产投资同比增6.2%,相比1-2月升幅扩大3.2个百分点,地产投资连升两月,升幅略超预期。其中住宅、办公楼及商业投资分别增4.6%、14.2%及7.1%,相比1-2月住宅及商业投资升幅继续扩大2.8及4.4个百分点,而办公楼收窄1.9个百分点,住宅投资比重由1-2月的66.6%下降至66.0%,为近10年低点。投资持续回升受益于新开工及土地市场回暖,1-3月新开工面积同比增速由1-2月的13.7%扩大至19.2%,住宅、办公楼及商业同比分别增14.8%、48.6%及12.5%,同样仅办公楼新开工面积升幅有所收窄,住宅新开工占比由69.2%降至68.1%;土地购置面积降幅由1-2月的19.4%收窄至11.7%。尽管新开工及土地购置持续改善,但从单月表现看3月新开工面积及土地购置面积依然处于过去5年同期的较低水平,好于2015年,新开工基本与2014年持平,而土地购置面积仍旧大幅低于2014年水平。考虑到1)3月末重点城市陆续出台楼市调控政策致销量增速明显回落,2)大部分三四线城市依然处于去库存阶段,3)去年5月开始的地产投资高基数,我们认为投资增速下半年依然面临挑战,维持全年增速5%左右的判断。

“金三”销量创历史新高:1-3月商品房销面及销额同比增速继续扩大至33.1%及54.1%的高位,相比1-2月上升4.9及10.5个百分点,升幅收窄,分业态看住宅销面增速35.6%继续领涨,办公楼增速明显扩大。从单月表现来看,3月销面1.3亿平米,创历史新高。此外3月商品房单价7614元/平米,基本与1-2月持平,同比升幅扩大至19.4%。但正如上文所提及,考虑到高销量透支需求、去年同期的高基数及“因城施策”下重点城市调控政策的出台,快增长或难持续。

资金面大幅改善:1-3月房企到位资金同比由负转正,从1-2月的降1%跳涨至升14.7%,单月资金量创历史新高,其中国内贷款由降9.5%转变为升6.5%,自筹资金由降7.6%转变为升4.7%,大幅改善,个人按揭贷款及预收款增速继续扩大至46.2%及25.9%,增幅扩大15.8及17.6个百分点。

投资建议:我们认为政策影响下一线城市及受益一线城市溢出效应大的周边二三线城市二手房市场量价或将出现明显下滑,但考虑到一季度的超预期表现房企完成全年指标压力大减,降价去化的可能性不大,新房价格或稳中有降。此外,我们维持上周观点,继续看好房价平稳增长、库存压力相对较小、城市发展水平较高的重点城市走出独立行情,建议关注相关标的滨江集团、金科股份、珠江实业,中期看好地产龙头保利地产,以及新型地产标的华夏幸福、世联行。

风险提示:政策不及预期、销售增速放缓。