房地产行业月报:投资销售势头强劲,全年景气向上无忧

统计局公布2016年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况。

投资要点:

开发投资增速超市场预期回升。1-3月房地产开发投资增速同比增6.2%增速比1-2月提高3.2pc、比去年全年提高5pc,3月单月同比增9.7%,15年2月以来最高增速。分类型看,住宅投资单月同比增+7.8%比1—2月提高6pc;办公楼同比增速12%增速降低4pc。分区域看,东中西部分别同比增5.4%、9.5%、5.5%,中西部增速突出,3月西部同增11.6%,而1-2月增速-0.1%、15全年一1.9%。一线城市三大经济圈周边二三线城市的热销向三四线城市传导,同时部分城市库存处于低位有补货需求,尤其是实力开发商投资信心回升,新开工面积迅猛回升、土地购置面积降幅大幅收窄。维持全年投资增速5%-10%的判断,从当前的市场及对今后市场的发展,我们认为全年增速达到10%的概率越来越大。

销售更超市场预期,沪深等收紧限购不会对整体成交产生根本影响。1-3月,商品房销售面积同比增33.1%增速比1-2月份提高4.9pc,比去年全年提高25.6pc,其中住宅销售面积增长3 5.6%。商品房销售额18524亿元,增长54.1%,增速提高10.5pc,其中住宅增长60.3%,办公楼增长69.4%,商业营用房增长8.2%。一线沪深及二三线的南京、东莞及环京的廊坊政策收紧,短期出现观望调整属正常,中长期消费力仍在,不必过分担忧。且这些城市在全国成交量中占比不到10%,对过热市场的控制有助于促进整体市场的健康稳定发展,沪深等一二线城市的购买力有向周边城市外溢可能,且主要二线城市成交仍保持高增长。4月1-14日,我们跟踪的50个城市成交面积同比增66%,保持非常突出的需求力量,即使全年销售增速下降到10%以上,仍然会对投资保持较强的支持力度。

房屋新开工面积出现明显的增长19.2%,增速提高5.5个百分点。其中,住宅新开工面积增长14.8%。土地购置恢复积极,核心城市补货积极。1-3月份,房企土地购置面积同比下降11.7%,降幅比1-2月份收窄7.7个百分点;土地成交价款增长3.7%,增速提高2.8个百分点,15年全年-24%。3月份土地购置面积在2014年11月以来首次出现同比增长。我们跟踪的100个大中城市1-3月土地供应及成交建面分别为1.83、1.82亿平,同比降4.9%、10.3%,但成交金额3614亿元同比+12.9%,

资金来源大涨,印证热销向投资端的传导。1—3月累计资金来源增14.7%,而1-2月同比-1%,其中三月国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款的同比增速都超69%。房企销售向好、融资环境持续宽松,债权股权融资持续支持企业发展,而房企的投资积极性也得到提高。

“打铁还需自身硬”,楼市有序回暖扩散带动相关投资超预期企稳回升,更有效地推动一季度中国经济开局良好,GDP同增6.7%超市场预期。因城施策不改16年行业去库存的大政方针,行业景气度将持续回升。人民币汇率稳定等良好的内外部因素,投资风险偏好提升,估值中枢有望上移,精选个股有超额收益。继续重点推荐国企改革先锋、布局并受益三大经济圈和长江经济带、中长期发展有质量增长有前景的:城建、福星、天健、上实、招商蛇口、京投、首开、中航;关注:华夏、泛海、世联,保利、外高桥、张江。

风险提示:刺激政策收紧,调控扩散、经济恶化等带来行业景气度下降等。