保利地产:盈利能力回升,负债结构改善

投资要点

事项:

公司公布2015年年报,全年实现营业收入1234.3亿元,同比增长13.2%,归属上市公司股东净利润123.5亿元,同比增长1.21%,实现EPS1.15元,与业绩快报一致。公司拟每10股派发现金红利3.45元(含税)。

平安观点:

合作项目结算占比提升制约净利增幅,毛利率小幅回升。公司2015年实现营收1234.3亿元,归母净利润123.5亿元,同比分别增长13.2%和1.21%。净利润增速远低于营收增速,主要因报告期内合作项目结算占比提升,少数股东损益占比提升12.4个百分点至26.6%。在行业毛利率下行趋势下,公司凭借着内控成本以及品牌溢价,盈利能力仍然保持在较高水平,2015年毛利率提升1.17个百分点至33.2%,净利率提升0.58个百分点至13.6%。

销售中规中矩,2016年可售充足。2015年实现销售金额1541亿,销售面积1218万平米,同比分别增长12.8%和14.2%。公司坚持聚焦一二线城市的发展战略,核心城市销售金额贡献占比超90%。公司一季度销售额同比增长131.4%,季末剩余存货约489亿,预计2016年新推货量1600-1700亿,全年整体可售超2200亿,按新推盘75%去化率,可实现10%增长。

拿地逐步积极,聚焦核心一二线城市。2015年公司新增地块50个,计容积率面积1308万平米,新进入悉尼、墨尔本、伦敦,拿地金额占销售金额比例上升11.5个百分点至42.5%。楼面均价5169元/平方米,同比增长48.3%,权益占比76%,上升6.1个百分点。期内公司实行差异化拓展策略,核心一二线城市新增计容积率面积和地价分别为1109万平方米和611亿元,占比达85%和93%,期末待开发土地总建面5482万平方米,其中一二线城市占比约为74%,按照每年1700万的新开工量,可满足公司2-3年的开发需求。2016年计划新开工1750万平米,较2015年(1403万平)增长24.8%。

财务状况改善,融资成本下行。期末在手现金374.9亿,为一年内到期负债总和(352.95亿)的106.2%,短期偿债压力相对较小。期末净负债率85.1%,剔除预收款后的资产负债率为43.1%,同比分别下滑21个和3.8个百分点。期内公司积极利用中票、公司债等融资工具,共计发行60亿中票和50亿公司债,综合融资成本同比下降1.3个百分点至5.2%。

投资建议:预计公司2016-2017年EPS分别为1.31元和1.50元,当前股价对应PE分别为7.3倍和6.3倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,但考虑近期调控出台制约传统地产股估值,下调公司评级至“推荐”。

风险提示:销量及业绩不及预期风险。