房地产行业周报:销量明显下滑、选股注重防御

市场回顾

上周市场表现震荡,上证综指微跌0.82%、沪深300下跌1.12%、创业扳指上涨1.11%,交易相对活跃。

上周房地产板块指数微涨0.07%,表现略好于上证指数及沪深300;其中仅停牌半年后复牌的中房股份涨幅超过20%,此外廊坊发展、海德股份、宜华健康、亚太实业和华联控股涨幅逾10%;而银润投资、万通地产、匹凸匹、市北高新、南京高科等个股跌幅超过5%。

行业跟踪

新房销量明显回落:上周32样本城市新房销量环比减少32%、同比增长54%,环比来看一线、二线和三线分别减少29%、30%和35%;同比来看,一线城市仅增长10%,二三线城市分别增长57%和74%。

存量房成交同样回落:上周我们跟踪的26样本城市整体均值环比减少37%、同比增幅为71%、年初累计同比上升80%。

4月9日深圳不动产登记中心发布通知,对非深户在3月25日(含)前的购房行文分三种情况处理。

万科发布月报,2016年Q1实现销售额752亿,同比增长62%;世联行发布公告,2016年Q1实现代理销售金额1122亿,同比增79%。

最新观点

蓝筹类投资机会还需等待:三月行业销售表现靓丽,龙头公司表现更显著。万科、世联行、融创、恒大等公司一季度销售增速抢眼,但地价房价占比快速提升依然压制行业毛利率表现,传统的招拍挂拿地也更为艰难。其次,三月火爆的销售行情不可持续,较大可能性会超过今年6月成为上半年高点,紧接着上周重点城市销量明显下滑,一线城市、特别是存量房成交量下滑幅度较为明显,比如深圳二手房周成交下滑超过60%(上周六深圳不动产登记中心发布通知,对未能在3月25日前网签的市民,给予了三月缓冲期,预计成交下滑趋势会得以缓和),后续来看实质性减税、土地供应形态变化、行业资源并购整合加速等或成为驱动蓝筹股行情的重要变量。

组合注重防御性:我们延续月报观点,四月初面临的市场位置并不低,销量表现波动加大,也难构成蓝筹股的驱动因素,投资机会依旧会在小市值类个股中切换。另外考虑到四月是年报密集期,涨幅较大且业绩难以超预期类的个股建议适度控制仓位。外围环境方面,本周注意关注经济增长数据,我们预计整体表现平稳。总体上,我们认为地产板块依旧缺乏清晰的投资主线,震荡市逆势布局会有较好的效果,比如我们上周推荐的个股世联行、绿景控股,积极提示的国企壳公司中华企业均有不错的表现(世联行上涨6.7%、中华企业上涨9.6%)。

关注基本面超预期类的个股:中航地产(估值低、受益国改与航空主题公园)、中珠控股(布局肿瘤全产业链、基本面超预期)、世联行(估值合理、互联网金融稀缺标的)、南国置业(一季度业绩预增、整合预期加强)等。

模拟组合

当前仓位:持有41%仓位,累计收益率12.38%,持有世联行27%、招商蛇口14%。

仓位调整:上周我们对涨幅较大的绿景控股进行了阶段性减持。