房地产行业:春暖花开四月天

2月初在市场极度悲观中我们坚定提出“极寒已过,春暖花开”,提示暴跌跌出了大机会,“2-3月将酝酿一波反弹行情”,2月的强劲反弹验证了这以判断;3月我们提出“料峭春寒今又是,换了人间“,虽大市行情扰动及利空影响,仍然取得近10%的绝对收益,个股更有优越表现。4月行业增长态势不变,预期“春暖花开四月天”。

投资要点:

2月初在市场极度悲观中我们坚定提出“极寒已过,春暖花开”,提示暴跌跌出了大机会,“2—3月将酝酿一波反弹行情”,2月的强劲反弹验证了这一判断:3月我们提出“料峭春寒今又是,换了人间”,虽受调控政策影响估值受挫,但房地产(申万)行业指数仍取得9.5%的绝对收益,同期上证综指涨11.8%。尤其是我们重点推荐的招商蛇口、福星、世联行、天健、中航等最高涨幅超过25%:福星、张江、天健、中航、京投等月度涨幅超越大盘。3月板块表现可谓“俏也不争春,只把春来报”。

第一,行业回暖趋势不改,销售持续回暖,一线及部分二线、准二线楼市量价齐升后逐步向三四线传导,带动1-2月份投资增速触底回升至3%:沪深等城市调控政策靴子落地,因城施策不会改变16年去库存的政策基调。第二,房地产投资企稳回升对经济企稳、上下游产业键景气度回升产生正效应。3月中国官方制造业PMI、非制造业PMI和财新PMI均反弹,幅度超市场预期。供给、需求和价格等分项都有较大幅度回升,经济改善迹象明显。第三,外部环境友好,美国短期无加息担忧,人民币汇率稳定、注册制无时间表、银行首批债转股1万亿元。

3月销售数据超市场预期,沪深等调控不会改变其他城市4月增长态势。53城一手房销售面积创历史新高,同比增90%、18城二手房成交面积月同比增193%。预计4月主要城市销售数据仍将保持较高增速,3月二线、准二线城市量价齐升已逐步向三四线传导并显效,一线城市在库存量有限的情况下调控有利于其他城市健康持续回暖。沪深等城市在调控下,预期短期观望情绪增加,价格小幅波动,供需矛盾缓解,为刚需改善提供机会。沪深调控不会影响其他主要城市高增长态势:4个一线城市的成交建面在53个城市中占比仅10%左右;主要二线或准二线城市成交仍保持高增长态势;绝大部分城市仍在加力落实宽松政策、农民工市民化及购房等去库存政策。

行业“极寒已过、春暖花开”,销售投资等整体回暖态势延续,行业投资机会“春暖花开四月天”。深沪等一线城市房价已经上了一个台阶,调控稳定预期与房价对二、

三、四线城市的房价稳定形成较好的预期,并助于需求进一步释放。而去库存整体基调并未改变,沈阳、西昌、江西、南阳等城市继续放宽购房条件或宽松政策促农民买房。沪深等过热城市调控政策对板块的影响前期已有所消化。加上外部环境友善,为4月板块估值持续修复提供契机,精选个股或有超额收益。建议持续关注国企改革亮点不断的:上实、城建、天健、中航、京投、外高桥、张江高科。受益政策宽松低估值的:招商蛇口、华夏、泛海、福星、保利、金融街;首付贷利空逐步消除,受益行业回暖的:世联行。

风险提示:经济增速下行销售低于预期,政策宽松不及预期,外部环境恶化。