房地产行业2016年4月研究月报:四月回归平淡、关注基本面弹性标的

市场回顾

3月份上证综指上涨11.75%,成交额5.33万亿,环比增加74%;申万房地产指数上涨9.51%,因为蓝筹股表现一般,使得地产板块并未产生相对收益。但3月份市场回暖态势明显,第四周上证指数站稳3000点,月度成交量达到今年以来最高。

上月地产个股走势分化较大,小市值标的表现亮眼,其中数源科技、合肥城建、大港股份、万泽股份等涨幅超过40%。而地产蓝筹上月涨幅明显靠后,大部分涨幅不足10%,其中泰禾集团跌2.12%,金地集团跌18.63%。我们在3月10日左右持续提示切换到弹性类个股,充分得到了市场印证。

行业跟踪

新房和存量房交易量创新高:新房方面,3月32样本城市销量总体环比增长166%、同比增长75%、累计同比增长42%,从绝对数看均值突破11,000套,为历史新高;存量房方面,3月26样本城市成交环比上升154%、同比增长166%、累计同比增长103%,均值的绝对数近8000套,接近2013年3月的峰值。

新盘投放加大导致去化周期小幅回升:15样本城市3月新增商品住宅8.87万套,环比增长78%,使得15样本城市的去化周期从2月的12.1小幅增加到12.5,其中上海、南京去化周期均不足六个月。

3月房价涨幅继续扩大:百城价格指数显示,3月平均价11303元每平米,环比增长1.9%、同比增长7.4%;70大中城市住房价格同比连续三个月保持上涨趋势,特别是一线城市同比涨幅继续扩大。

最新观点

当前面临较好的投资环境:近期耶伦“鸽派”讲话好于市场预期,汇率风险得以阶段性缓解;国内经济数据面现积极信号,PMI回升到50.2%,重回扩张区间;监管层在进行积极改革和引导,养老金等长期资金入市或看到实质性进展,短期难以看到类似1月大幅杀跌的情形,回调即是买入良机。

预计四月基本面预期走低、政策面相对平静:三月份基本面明显走好但房价调控约束增强,导致地产蓝筹股并未出现较好的涨幅,核心原因在于二月刺激需求的政策在其他因素配合下使得销售基本面快速升到高位,导致市场放大了对房价风险的担忧。四月尽管基本面预期走低,但更为显著的是房价下跌负循环担忧会大幅缓解。同时本月迎来年报密集发布期,存在预期差、基本面较好的个股或面临较好的建仓时机。

我们建议适度从三月的转型类弹性个股逐步回归到偏基本面的弹性类个股,当前位置推荐世联行、华发股份、南国置业、中航地产、世荣兆业等。另外,国企类壳公司或表现出更大的弹性,建议积极关注。

模拟组合

最新情况:整体仓位58%,累计收益10.74%,持有世联行(26%)、绿景控股(17%)、招商蛇口(15%);

调整情况:3月我们较好地把握了弹性类个股的投资时点,对莱茵体育、中珠控股等转型明确的个股进行了积极操作,另外我们对中长期看好的蓝筹标的进行建仓,但在仓位控制方面也留有较大余地。