房地产行业近期新政点评及投资策略:重申,继续看好“重组”、看淡传统地产股

近期,房地产行业陆续出台了相关的政策:

1、“营改增”:5月1日起全面实施营改增,将试点范围扩大到房地产等行业,其中建筑业和房地产业适用11%税率

2、“农地+农宅抵押”:人行发布《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,?两个办法?从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面,对金融机构、试点地区和相关部门推进落实?两权?抵押贷款试点明确了政策要求。

3、近期房价上涨明显的一线及部分二线城市,沪深汉宁等地,政策已开始收紧。

结合基本面,我们对上述新政的解读及对地产板块的投资建议如下——

基本面:小周期加速赶顶,这一阶段传统地产难有相对收益有一个观点最早在我们的2015年年度策略《短线繁荣,长思变革》中即提出过、在今年的年度策略《行业大机会或在?重组?》和随后的多篇月度策略(2月策略《超跌有望反弹,可积极一些》、3月策略《越繁荣、越?烦恼?》)中反复强调过,即?本轮小周期复苏启动时点是2014年二季度(政策底、货币底、基本面底)?,但在路演过程中,仍然发现有部分投资者对目前所处的周期阶段理解有误,故这里我们将再次展开论述——

政策底:从2014年3月5日两会提出?分类调控?原则开始,政策已逐步趋松,后续的?微刺激?政策、房企再融资放开、多地陆续取消限购等等开始不断强化宽松趋势;并且我们要认识到,从这一刻起,对于房地产行业政策宽松的趋势再没改变过,后续政策的出台是对宽松的延续;

货币底:货币底更直观更容易理解,2014年4月25日央行降准,后续陆续降准降息;

基本面底:我们直接观察销售数据,图1是我们持续跟踪的43城高频销售数据,2014年2月至5月地产销售筑底,其后持续抬升;图2是统计局公布数据销售额增速,经历了2013年的销售高峰之后,2014年地产销售在政策和货币的支持下,从二季度起逐步筑底。