沪深楼市新政点评:调控升级,短期利空兑现

事件:

上海市出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,调整非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险年限需自购房之日前连续缴纳满5年及以上;实行差别化住房信贷政策,二套普通住房首付比例不低于五成,二套非普通首付比例不低于七成等。

同日晚间,深圳市人民政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》,调整非深圳户籍居民家庭购房需能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明,并且购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的均算作二套房等。

核心观点:

政策出台背景:统计数据显示,深圳2月份一手商品住宅成交均价同比涨幅为72.1%,为本轮楼市复苏房价涨幅最快的城市,上海成交均价同比增速同样达到24.3%,并且春节后上海楼市始终处于亢奋状态,2016年至今成交面积累计同比增长52.8%,冠绝一线城市,尤其近几周成交面积持续攀升。二手商品住宅成交方面,上海及深圳成交均价同环比增速均领跑一线城市,楼市迅速升温引发房价快速上涨以及恐慌性入市,此次政策出台是在房价涨幅过快背景下针对特定城市的降温措施。

政策底线思维未变,短期市场热度回落:对于政策的预期效果,我们认为此次政策调整的核心为对当前购房需求的有效置后以及打压一部分投资性需求,预计将使上海及深圳的楼市短期内成交有所降温,但政策收紧只会放缓房价增速,中长期并不会改变一线城市的房价上涨趋势,因城施策只是在当前个别城市市场热度颇高的状态下适当降温,近期武汉、南京等房价上涨较快的城市相继出台收紧政策,也说明政府当前对待楼市的分化更趋于理性,一旦有城市房价涨幅过快,将难免受到政策调控的打压。全局来看,中央今年的主基调仍然是去库存,预计后续针对三四线城市仍将有持续不断的利好政策出台。

投资建议:近期地产股受到政策收紧预期的影响走势较弱,政策的落地将使得地产股的上行空间被打开,且营改增细则出台后行业整体税负小幅下降,地产销售及新开工的超预期提升显示行业基本面的持续改善,在去库存的大背景下预计后续政策层面将趋于友好,维持行业“推荐”评级,个股方面我们当前建议关注空港股份、天健集团、世联行、北京城建。

风险提示:1)行业销售大幅低于预期;2)部分城市房价快速下行风险等