招商蛇口:独特战略资源优势尽显,创新发展百花齐放

投资要点:

超额完成业绩承诺。2015年公司实现营业收入492.2亿元(+8.2%),合并原招商地产前公司归母净利润48.5亿元(+51.4%)。备考口径下归母净利润68.9亿元、扣非后净利63.1亿元,均超出公司备考盈利预测数(备考盈利预测分别为66.8亿元、62.4亿元),主要系本年度销售物业主要位于深圳及香港地区毛利率相对较高。集团承诺公司若15-17年备考扣非净利润不及62.4亿元、85.85亿元和103.0亿元将给予差额现金补偿。社区开发与运营仍是主要营业收入来源,但其他两个业务占比也在提升:2015年社区开发与运营占比85%,同比下降5个百分点,园区开发与运营占比14%提高约5个百分点,邮轮产业与运营占比0.67%持平上年。签约面积虽下滑但销售金额和结转增加:2015年公司实现签约销售面积347万平方米同比-5%,但签约销售额575.8亿元同比约增13%、结转面积308万平米同比增9%。预计2016年销售额可达650亿元,同比+13%。

独特的战略资源优势支撑业绩释放和长期可持续发展。原“招商地产”是传统优势品牌开发商,目前已布局全国33个城市,开发项目近200个,业态齐全;招商蛇口在蛇口地区深耕多年,深谙园区开发与运营;而招商局集团在港口建设和邮轮运营商上有着百年传承的基因。公司是前海蛇口自贸区最大的企业建设主体,将打造前海蛇口样板自贸区并将其对外复制,已在多个城市开展主题特色产业园区的开发和运营,将积极推进重庆广阳湾、东莞长安新城、首钢“中国网谷”等大型园区综合开发项目的获取与开发。截至目前,公司在手开发项目(太子湾和前海仅部分项目)总建面3600多万方、未结建面超过2600万方,其中深圳项目近300万方货值预计超2000亿元,其中仅蛇口双玺花园总货值近300亿元。最为稀缺的是自贸区的土地使用权:前海片区243万方、太子湾片区53万方(合计在开发的不到22万方)及蛇口片区240万方的土地资源(近200万方为可进一步改造提升的工业类厂房),这些黄金资源若容积率提高,可规划建面超1000万方,其价值释放为公司长期发展提供了保证。前海蛇口自贸区是集深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身,招商蛇口作为建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体,毫无疑问是独特的政策优势和战略优势最受益标的。

吸收合并上市王者归来,作为国企改革的旗帜及自贸区、“一路一带”桥头堡,政策红利保驾护航,三大主业协同升级发展,前瞻大招商业务大协同,前海蛇口自贸区加速复制,后续将有更多优质资源注入及优化配置,长期高增长及价值提升有保障。而同时管理层有着强的市值管理动力,在政府的支持下前海、蛇口的建设也将超预期推进,价值逐步显化。当前股价极具长期投资价值,我们应坚定价值投资,人弃我取,价值回归指日可待,短期看20元,中期23.6、长期看33元不变,再次“强烈推荐”。预测16-18EPS1.09/1.31/1.50元,对应当前股价PE14/12/10倍。

风险提示:自贸区建设进度不及预期;宏观经济形势不及预期。