房地产行业周报:多地政策收紧,市场预期兑现

市场综述:

上周房地产指数(申万)上涨1.49%,同期上证综指上涨0.82%,房地产板块跑赢大盘。板块内个股方面,复牌后的浙江广厦领涨板块,我们上周调入组合的北京城建表现较为突出。国海房地产行业投资组合上周为空港股份、嘉凯城、北京城建、世联行、嘉宝集团,其中嘉凯城停牌,剔除后平均收益率为3.39%,跑赢板块1.9个百分点,本周投资组合不变。

上周成交概述:

一手商品住宅方面,28个重点城市成交面积为723.1万平方米,环比增长5.4%,同比增长90.6%,2016年初至今累计同比增长46.5%;其中一、二、三线城市分别环比增长18.4%、3.7%和0.2%。

二手商品住宅方面,8个重点城市周成交面积为296.6万平方米,环比增长12.6%,同比增长184.9%,年初至今累计同比增长106.2%。

库存方面,所跟踪的11个城市可售面积7248.7万平方米,环比上周下降139.3万平米,平均去化周期35周,环比上周减少0.4周。

行业新闻:

财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,2016年5 月1日起全国范围内全面推开营改增试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

上海调整非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险年限需自购房之日前连续缴纳满5年及以上;实行差别化住房信贷政策,二套普通住房首付比例不低于五成,二套非普通首付比例不低于七成。

深圳调整非本地户籍居民家庭购房需能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明,并且购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的均算作二套房等。(详细内容请见正文)

投资建议:近期地产股受到政策收紧预期的影响走势较弱,政策的落地将使得地产股的上行空间被打开,且营改增细则出台后行业整体税负小幅下降,地产销售及新开工的超预期提升显示行业基本面的持续改善,在去库存的大背景下预计后续政策层面将趋于友好,维持行业“推荐”评级,个股方面我们当前建议关注空港股份、天健集团、世联行、北京城建。

风险提示:1)行业销售大幅低于预期;2)房企转型进度低于预期;3)房地产去库存政策低于预期等。