房地产行业研究周报:调控尘埃落定、减税促进拿地

市场回顾

上周市场维持小幅震荡,上证综指收于2979点,周涨幅0.82%;沪深300上涨0.82%、创业扳指上涨1.75%,交易较为活跃。

上周房地产板块指数上涨1.49%,表现强于上证指数及沪深300,其中复牌后的浙江广厦涨幅超过32%,领涨地产板块,数源科技、合肥城建、财新发展涨幅逾20%,表现突出。我们积极提示的荣丰控股、中珠控股、莱茵体育等个股表现强劲。

行业跟踪

新房销量增速回落:上周32样本城市销量继续增长,但增速略有回落;总体环同比分别增长6%、75%,环比来看一线、二线和三线分别增长12%、7%、0%;同比来看,一线、二线和三线增幅分别为35%、78%和90%。

存量房成交增速回落:上周26样本城市整体均值环比增加11%(前值为19%)、同比增长169%(前值为204%)、年初累计同比增长79%。3月24日,财政部和国税总局发布了“关于全面推开营业税改征增值税试点的通知”,含四项细则,明确房地产业从2016年5月1日起推行营改增。

3月25日上午,上海发布新政,非本市户籍买房需连续缴纳个税或社保满5年,二套普通自住房商贷首付比例不低于50%。同日晚间,深圳发布新政,连续缴纳社保从1年提升为3年,二套房首付不低于40%。

最新观点

营改增实质性改善房企税负:上周四财政部和国税总局发布的营改增细则明确了项目新老划断的时间点、房企销售额可扣除受让土地价款。我们估算出土地成本占全口径销售额之比在40%的房企营业税减免幅度在30%左右。对行业而言,会促进商办类物业的去化、促使房企积极购置土地,房企净利率会得以提振。后续不排除看到其他税种或资产证券化的政策利好,有竞争力的房企在去库存、减税和行业资源加速整合后将会优势凸显。这些中长期制度性的安排与对房价区域调控的相机抉择明显不同,影响更为长远。

一线调控尘埃落定:上周五上海、深圳陆续出台调控紧缩措施,从内容上看比之前市场预期的力度要弱(特别是深圳),对中小户型新房的销售影响没那么大,不建议过于悲观。我们认为一线进入调控后观望期并不意味着需求向周边三线城市的外溢削弱,反而在观望之后会有所强化(特别是长三角区域)。对一线城市而言,预计新房销量会阶段性回落,但存量房受新政影响波动更大。短期来看,压制板块表现的紧缩政策因素解除,在弹性股表现之后市场可择时切换到二线和一线类蓝筹标的,考虑到三月部分蓝筹股回调幅度较大,我们建议四月适度加大蓝筹股配置力度。

建议积极关注:中航地产、南国置业、绿景控股、滨江集团、金地集团、保利地产、招商蛇口等;本周迪斯尼门票预售,短期可积极关注相关标的。

模拟组合

当前仓位:持有54%仓位,累计收益率9.92%,持有中珠控股16%、绿景控股15%、世联行14%。

仓位调整:我们组合上周收益5.94%,大幅跑赢指数,主因较好地把握了弹性个股的机会。上周为增强仓位灵活性,我们减持了反弹幅度较大的个股,后期考虑适时配置偏基本面的个股。