地产业:城市草根调研系列报告之三,武汉篇,改善性需求引领市场,一片欣欣向荣

楼市小阳春,改善性需求占主流。武汉自2014年9月全面放开限购后,叠加持续松动的货币和行业政策,成交回升明显。2015年月均成交190万平,同比增长27%,均价8593元/平,同比上涨15.7%。2016年1-2月受降首付、降契税等组合拳刺激,房价进一步上升7%至9194元/平米。楼市亦延续小阳春势头,截止目前3月武汉日均成交环同比分别上涨105%和86%。从成交户型结构来看,2014年7月武汉放开140平米以上大户型限购,9月全面放开限购,受限购放开催化,武汉改善性需求集中释放,140平以上成交占比由2014年的5.7%提升到目前7.4%。

城中村项目入市叠加高容积率缓解供需压力。2015年武汉仅成交宅地568万平米,同比下降35%,楼面地价2645元/平米,同比上升54%。同时近年来由于武汉三环内可供出让土地越来越少,政府有意识通过调高容积率来缓解中心区域土地供应压力,2015年江汉、武昌、硚口出让土地容积率普遍在4以上,远高于百城城市平均2.44的水平。同时2010-2014上半年武汉集中供应了大量的城中村地块,由于城中村项目开发周期较长,尽管过往三年武汉宅地出让连续下滑,但随着早期城中村项目逐步入市,将一定程度缓冲新房市场的供需压力。根据武汉万科测算目前武汉市场存量1400万平米,2016年供应大概2300-2400万平米(含城中村项目),成交预计维持在2000万平左右。

集中度分散,国企多缓解房价上涨压力。2015年武汉万科以4.78%的市占率排名第一。从市占率排名靠前的企业来看,前十武汉地区国企占有4个席位,市占率均在2%或以上。作为区域国企,相对民企更加注重社会效应以及项目去化而非商业利益,同区域国企开发项目定价往往低于周边同档次民企楼盘,因此即使品牌民企拥有较高的品质保障,但如果大幅提价更多购房者将选择周边相对较便宜的国企楼盘,一定程度上缓解了区域楼盘上涨压力。

“单核”经济、高校众多叠加产业集聚构建健康楼市。湖北属于明显单核经济,武汉GDP占比达37%,远高于其它省会城市。同时武汉拥有全国第三、中部最多的高校数量及在校生人数,2014年高校数量为80所,在校生人数达96万人,超过40%应届毕业生留在湖北就业,其中大部分在武汉,众多高校毕业生为武汉楼市首置刚需提供支撑。

楼盘调研小结:量价齐升,改善性需求持续释放。1)节后成交量价回升,摇号抢房日光较为常见。2)改善性需求占主导,预计趋势仍将延续。大户型单价普遍比小户型每平米贵1000-2000块/平米。3)首套首付比例落实执行二成,利率以95折为主。4)武汉万科表现:市占率第一,土地储备相对不足。万科2015年销售100亿,市占率第一。2016年目标150亿,目前10个项目在售,货值仅200多亿,上半年拿地压力较大。6)万科开盘策略:基本上不大规模蓄客,卖到50%左右,全部按备案价最高价出售,每平米比周边高2000-3000元。

风险提示:房价过快上涨带来的调控转向风险。