地产行业周报:调控新政靴子落地,关注小市值组合

本周平安观点:本周成交继续走好,重点城市整体成交7.4万套,环同比分别上涨2%和131%,维持高位。周五上海、深圳相继出台房价调控政策,购房门槛的提高和信贷政策的收紧有助于缓解短期沪深房价过快上涨的势头,预计短期沪深楼市将迎来震荡调整,但考虑去库存的国家大局,预计大部分城市仍将维持宽松政策,依旧看好上半年二线楼市回暖。由于市场对调控早有预期,从周五地产股表现来看,调控政策出台可谓靴子落地,影响相对有限。个股重点推荐小市值组合荣丰、金宇、粤宏远、绵世等及低估值及超跌转型股北京城建、中航地产、招商、世联、广宇、中体、福星、滨江等。

本周成交:成交整体环比升2%。本周重点城市成交73875套,环比升2%,同比升131%,其中一线城市环比升11%,二线城市环比升4%,三线城市环比降15%,高于2016年周均值49个百分点,2016年日均成交环比2015年升1.7%。客户购房意愿指数环比回升。2016年第12周(0314-0320)世联行客户上门指数为106.3,环比上升1.1%、同比下降2.8%,低于前四周均值2.4个百分点,高于全年均值10.3个百分点。分城市来看,一线城市为57.2,环比下降1.5%,同比下降42.2%;二线城市为126.0,环比上升0.7%,同比上升6.4%;三线城市为97.6,环比上升1.8%,同比下滑5.4%。三月前3周,周均客户上门指数为107.1,走势比较稳定。推盘量大幅回升,去化率维持高位。本周十大重点城市单周新开盘64个,新推盘12850套,环比增加150%。开盘价格平均升7.5%,平均去化率81%,环比上升16个百分点,其中一线城市去化率为90%,二线城市平均去化率74%。一手商品房3月日均成交:环同比大幅上涨。截止3月27日,3月重点城市日均成交套数环比升151%,同比升84%。其中一线城市环比升82%(同比升32%),二线城市环比升164%(同比升88%),三线城市环比升183%(同比升146%)。二手房成交环比升11%。本周二手房整体成交套数环比升11%,同比升178%。

一周行业动态:事项:上海公布调控新政。平安观点:非沪籍购房门槛大幅提高,力度超预期。购房门槛大幅提升将有效抑制外来投资投机需求,同时延缓非沪籍刚需释放,预计将对市场短期成交造成一定冲击。从北京2011年2月实施5年社保后成交表现来看,2011年3月北京楼市成交同比下降54.5%、二手房亦同比下降55%。此外购房门槛提升预计将导致部分非沪籍需求外溢,一定程度利好上海周边楼市。二套房首付上调符合预期,非普住宅冲击较大。二套房首付比例上调将提高改善性需求购房成本,其中对非普通住宅的冲击更大,考虑到2015年上海120平米以上户型成交占比40%,首付比例上调将对改善性需求释放及整个楼市成交产生抑制。同时二套房首付比例提高将导致部分改善性需求被迫挤压至以房换房市场,二手房供给增加而具备购房资格的购房人群减少,相对敏感的二手房市场或率先调整。

风险提示:房价上涨过快引发的政策转向风险。