中国房地产:上海楼市调控政策升级,符合预期,对成交量的影响可能更大

上海市政府宣布楼市调控新政

上海市政府今天宣布了三项重大政策为当地房地产市场降温:1)二套普通住房首付不低于五成,二套非普通住房首付不低于七成,而此前最低首付比例要求为四成。普通住房标准为外环外、内外环间、内环内单套建筑面积140平方米以下、价格分别低于230万、310万、450万的住房。2)对非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保的年限要求,由购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上调整为连续纳满5年及以上。3)上海市将加大土地供应量。

短期内对成交量的影响可能更大

1)二套房首付比例新政是上海市房地产市场发展历史上的最严政策。加之此前首付贷被叫停,我们认为楼市新政将削弱购房者的承受能力,进而对成交量造成负面影响。融360数据显示,2016年2月份上海市二套房平均首付比率为40%。2)由于非本市户籍购房者在上海市房地产成交总量中占比超过50%(上海市外来家庭占比约40%),上述第二项政策也将在短期内对成交量造成影响。参见图表1-2中上海市房地产成交量/成交金额的历史走势。

对房价影响有限;全国楼市政策将维持分化态势

我们认为,在年初以来上海市房价大幅上涨之后,此次调控升级已基本被市场所预期。但我们预计其影响将更多地体现在成交量而非房价上,因为即便政府迅速增加土地供应量(以往执行状况一直欠佳),住房供应刚性紧张的前景在中期内很难改变。同时,我们认为仍在努力去库存的城市(在全国房地产市场中占更大比重)其楼市政策在房价企稳之前仍将保持宽松。此外,及时为一线城市房地产市场降温以避免楼市过热进而对中国房地产行业和经济造成不利后果也是十分必要的。我们预计深圳和北京将很快追随上海采取行动。