房地产行业2016年日常报告:实质性减税、行业加速整合

事件

3月24日,财政部和国税总局发布了“关于全面推开营业税改征增值税试点的通知”,含四项细则,明确从2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下简称“营改增”)试点。 同日,央行会同相关部门发布了“农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法”和“农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法”,对抵押物和贷款人的相关要求、试点地区和金融机构参与的相关细则进行了明确。

评论

房企销售不动产实现新老划断、土地成本可抵扣:细则明确了房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税,这对高毛利地产开发商提供了不增加税负的选择。假设土地成本占全口径销售额40%、可作为进项税额抵扣的建安成本等占30%,按新规房企营业税减免幅度为30%左右。

个人转让住房按一线区别对待、转让其他不动产按差额征:针对北京、上海、广州和深圳之外的地区,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;购买2年以上(含2年)的免征增值税。针对北京、上海、广州和深圳,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产流通利用效率有望显著提升:细则明确了一般纳税人销售2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额;销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,按一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。该政策能鼓励非房地产企业购置和转让商办类不动产,有利于商办物业高库存的去化。行业内在建工程的销售、土地使用权的转让可能会明显增多,有利于不动产资源的整合和土地利用效率的提升。

两权抵押贷款试点迈出重要一步:农村承包土地经营权抵押和农民住房财产权抵押坚持不突破公有制、不损害农民利益等原则;贷款用途方面,土地经营权可用于农业生产经营,住房财产抵押贷款可用于其他用途,均要求委托第三方合理确定抵押物价值,由相关金融机构自主确定抵押率、贷款额度和利息。我们注意到试点地区也包括了武汉和天津等重点二线城市,或促进这类区域集体所有土地等不动产的盘活。试点区域建立多级联网的农村产权流转交易平台、不动产的登记颁证等工作有望提速。后续还有望看到发展长租市场和集体用地利用流转的相关政策。

投资建议

我们之前预判的营改增土地成本可抵扣得以印证,行业土地购置有望接力新开工得以企稳回升,销售传导正循环更为明确。我们建议适度超配地产股,从珠三角和长三角二线蓝筹、受益营改增两个角度我们推荐滨江集团、世联行、中航地产、华发股份、保利地产、招商蛇口等个股。