地产行业:上海新政“靴子落地”,无碍去库存大局

调控符合因城施策方针,适度降温高烧楼市:2016年开春以来上海楼市接力深圳,加速上涨,国家统计局显示2月上海房价环同比分别上涨2.9%和25.1%,涨幅仅次于深圳。2月上海住宅成交同比上涨69%,3月截止目前日均成交环同比分别上涨94%和38%,去化周期下降到7个月,市场延续量价齐升的高温势头。上海市政府此刻出台相关政策,亦在平抑当前房价过快上涨趋势,也符合因城施策指导方针。

非沪籍购房门槛大幅提高,力度超预期。本次调控内容与市场此前传闻基本一致,但非户籍购房资格由社保3年内累计满2年调整连续缴满5年落地,仍超出市场预期。购房门槛大幅提升将有效抑制外来投资投机需求,同时延缓非沪籍刚需释放,预计将对市场短期成交造成一定冲击。从北京2011年2月实施5年社保后成交表现来看,2011年3月北京楼市成交同比下降54.5%,差于全国30个大中城市同比下降34%的表现,二手房亦同比下降55%。此外购房门槛提升预计将导致部分非沪籍需求外溢,一定程度利好上海周边楼市。

二套房首付上调符合预期,非普住宅冲击较大。新政明确上海购买二套为普通住宅首付不低于50%,非普通住宅不低于70%。二套房首付比例上调将提高改善性需求购房成本,其中对非普通住宅的冲击更大,考虑到2015年上海120平米以上户型成交占比40%,首付比例上调将对改善性需求释放及整个楼市成交亦将产生抑制。同时二套房首付比例提高将导致部分改善性需求被迫挤压至以房换房市场,二手房供给增加而具备购房资格的购房人群减少,相对敏感的二手房市场或率先调整。

投资建议:本次上海史上最严调控政策出台可谓靴子落地,后续不排除深圳等房价涨幅过快城市跟进,新政出台叠加购房者预期改变,短期有望平抑部分一线城市楼市持续高温状况。但结合国家去库存的大背景及我们近期持续草根调研的情况来看,预计上半年二线城市成交量仍将延续较好表现。个股方面关注低估值及超跌转型股北京城建、中航地产、招商、世联、广宇、中体、福星、滨江等以及小市值组合荣丰、金宇、粤宏远、绵世等。

风险提示:政策调控导致成交量大幅萎缩风险。