中国海外发展:业绩略超预期,规模快速扩张

报告摘要

2015年业绩略超市场预期。公司2015年收入按年升6.9%至1,480.7億港元, 經營溢利增5.3%至459.1億港元。物业发展/物业投资/其他业务分别占2015年收入的97%/1.3%/1.7%。主营业务物业发展板块收入同比增长7.2% 至1436.9亿元,投资物业板块的租金收入同比增长16.6%至19.2亿元。公司毛利同比增长7.6%至423亿港元,经营利润同比增长5.2%至459亿港元。另外,公司于2015年10月23日分拆旗下中海物业上市,获得25亿港元非现金收入,同时缴纳土地增值税金额同比减少22.5亿等原因,净利润同比增长22.5%至333.1億港元,业绩略超市场预期。

2015年顺利完成合约销售目标。公司2015年合约销售面积为1806亿港币, 完成集团早前设定的1800亿目标,其中862亿是预售但是未确认收益金额, 涉及面积为478万平方米。

2015年土地储备持续扩张。公司于2015年3月宣布向最终控股公司中建股份收购总建筑面积为1090万平米的物业,代价为428亿港元。另外2015 年还收购17快土地,新增土地面积为1806.3亿港元。

预计国内将维持宽松政策,支持地产行业短线回暖。去年以来连续五次降息、限购放松,国家对房地产政策态度转向支持合理需求。地产去库存及信贷扩张推动一线及重点二线城市地产热销,去年下半年以来房地产销售额、土地成交增速均显著提升,土地出让溢价率亦不断提高。我们认为国内短期内将维持相对宽松的政策,支持地产成交。

预计公司2016年仍将顺利完成销售目标。公司设定的2016年销售目标为1850亿港币。目前1-2月份已经完成242亿港元。公司于3月14日宣布向中信股份旗下的中信泰富和中信公司收购Tuxiana及中信房地產全部股份, 收购初始代价为371亿港元。公司将于买卖完成时向卖方中信泰富和中信公司以每股27.13港元的发行价配发及发行10.95亿股,以支付297亿港元。目标公司在国内25个城市拥有建筑面积为2400万平米物业。覆盖地区主要涵盖环渤海地区、长三角和珠三角地区一二线城市以及成都、重庆、长沙等内地主要城市,涉及物业主要为发展中物业和用于未来发展物业。截止2015年底公司原有土地储备面积为4144万平方米。收购完成后公司规模将进一步扩大,因此我们认为届时公司很可能进一步上调销售目标。

公司拥有强大资金实力。母公司中海外集团为支持公司收购中建股份物业, 以25.38港元,通过认购公司16.87亿股份向公司注资428亿港元。另外, 公司在选择土地储备时也更为谨慎,国内销售资金回收持续改善,因此年底总共拥有1024.5亿港元现金,净资产负债率仅为6.8%,公司拥有非常充足的现金。

投资建议: 市场预测2016E NAV为30-35港元,公司目前股价较2016E NAV有16.1%~28.1%折让,我们认为作为行业龙头公司股价较NAV不应有明显折让,目前估值偏低,值得关注。

风险提示: i)房地产行业政策收紧;ii)公司贷款多为外币贷款,人民币下跌可能造成损失;iii)新收购项目受阻