经济金融热点快评:从“分化”到“趋同”:我国房价进入新一轮上涨周期

最新数据显示,2月份全国房价上涨明显。全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨2%,去年同期则为下降6%;环比上涨0.4%,已经连续11个月为正增长,且涨幅为11个月正增长中最高月份。全国70个大中城市中,新建商品住宅价格上涨的城市有47个,持平的有8个,下降的有15个。主要关注点如下:

第一,房价由“分化”转向“趋同”,全国房价已由去年“分化”与“整体下行”并存,转为全国性“普涨”。2月份,一线城市同比涨幅高达27.3%,其中深圳、北京、上海、广州涨幅分别达到了59.6%、20.6%、12.9%和11.8%;二线城市上涨3.6%;三线城市下降1%。但从环比来看,一、二、三线城市均开始正增长:一线城市环比涨幅最大,为2.6%;二线城市上涨0.7%;三线城市上涨0.1%,涨幅为近5个月以来首次转负为正。三线城市房价由负转正,是全国房价普涨的重要标志。房价下跌城市则主要集中在经济增长相对较低的东北地区和西部地区。在35个大中城市中,同比下降的10个城市中,除青岛外,其余全是东北地区和西部地区的,包括东北地区的沈阳、大连、长春,和西部地区的昆明、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐和呼和浩特等。

第二,房地产销售的“火爆”(量价齐升)带动了前端土地和投资开发市场企稳,房地产市场总体格局发生重大变化。在降低首付比例、放松限购限贷、降息降准等政策利好刺激下,我国住房市场运行发生了重大变化。在销售端“量价齐升”的带动下,房地产开发投资增长开始企稳回升,1-2月份投资增长3%,比2015年全年加快了2个百分点,从环比来看,房地产投资则从负增长转为增长;房屋新开工面积达到1.56亿平方米,同比增长13.7%,去年全年则下降14%,去年1-2月下降17.7%;商品房竣工面积达1.39亿平方米,同比增长28.9%,而去年同期为下降12.9%,去年全年为下降6.9%。

第三,部分地区房价非理性上涨带动投资开发增加,如何兼顾房地产去库存与防泡沫成为调控政策的新难题。在去库存政策刺激下,当前全国一、二、三线城市均出现上涨,但上涨程度不一。一线和部分二线城市,库存并不严重,但房价飙升,相反,大部分三、四线库存积压相当严重,但房价上涨缓慢,甚至还在下降。房价在不同城市的趋同和分化并存,导致去库存政策的目的和效果之间的巨大背离,房地产去库存政策倍受挑战:如果继续通过各种政策促进三、四线城市去库存,将会使一、二线城市房价涨得更猛,催生新泡沫,蕴含巨大风险;如果要抑制一、二线城市房价上涨,三、四线城市的库存问题就难以得到解决。同时,受价格回升、土地财政诱惑、地方政府支持等影响,三、四线城市的房地产开发也会相应增加,这反过来使这些地区本已高企的库存问题更加严重,正所谓“解决问题的手段成为恶化问题的原因”。

第四,调控政策将分城施策,但去库存大方向不会变。近期,一些一线城市已经开始行动,抑制房价过快上涨,北京、上海、深圳三地政府均已开始调研楼市,储备政策,限购收紧将是一线城市的下一步楼市调控方向。对于全国大部分城市来说,尤其是库存高企的三、四线城市来说,则要摸准各地库存情况,结合本地制定去库存方案,关键是要把握三点:一是稳定房价,甚至应想办法降低房价;二是收紧供应,尤其要控制要供地节奏,不能在价格企稳时造更多的房子,导致库存问题更加严重;三是可以将保障房、棚户区改造和本地区库存很好地结合起来,通过政府购买、低价转让或出租,达到既降低政府投资成本、简化流程,又帮助市场去库存的目的。