房地产行业研究周报:风险偏好上升、短期注重弹性

市场回顾

上周市场持续回暖,成交量显著放大,上证综指收于2955点,周涨幅5.15%;沪深300上涨5.09%、创业扳指上涨12.56%,创业板指在上周四和上周五两个交易日表现强劲。

上周房地产板块指数上涨6.07%,表现强于上证指数及沪深300,其中数源科技涨幅超过40%,领涨地产板块,万家文化、运盛医疗、金宇车城涨幅逾20%,地产板块没有下跌个股。我们上周三积极提示壳价值股的行情、周四及时提示风格切换到弹性类个股,均得到了市场印证。

行业跟踪

新房销量继续增长:上周32样本城市销量继续增长,环同比分别增长7%、81%,环比来看一线增长19%,二三线小幅增长2%、8%;同比来看,增幅较大,一二三线城市增幅分别为43%、73%、112%。 v 存量房成交显著增长:上周我们跟踪的26样本城市整体均值环比增加18%、同比增长202%、年初累计同比增长77%,增幅高于新房。

3月17日,万科召开业绩发布会及股东大会,与深圳地铁签署合作备忘录,并将继续停牌至6月18日。

3月18日,财政部负责人表示自2016年5月1日起,全面推开营改增试点,将房地产业纳入试点范围,税率确认为11%。

最新观点

市场风格完美切换:上周末我们注意到市场存在选择方向的问题。上周注册制从之前延迟到完善配套制度和创造相应条件、战略新兴板在十三五规划中被删除,极大地缓解了估值体系进一步下移的担忧。我们周三周四准确提示了壳价值类个股、高弹性类个股的投资时点。两会维稳行情结束后高弹性个股的投资窗口到来。周末传出深圳市场投资客大幅降价抛售传闻或继续压制板块片基本面的个股,我们本周仍然看好偏弹性类的个股。

避免房价导向思维:我们反复强调货币信贷政策是总量性政策,不会因为部分区域房价的快速上涨而改变,营改增、对首付贷等的整顿与去库存、促进居民加杠杆购房并不矛盾。房价过快上涨并不意味着要逃避偏地产基本面的个股。营改增对企业而言,既然按11%税率,抵扣土地成本是大概率事件(这样才符合减税的基调),对个人而言(两年内房产价格增值幅度不超过1倍)税费也是降低了。一线房价快速上涨主因是存量房价格传导机制,中介和相关P2P平台的参与是重要催发剂。对这类城市中介的违规行为进行整顿会使市场更早回归理性状态。

建议积极关注弹性类个股:绿景控股(转型医疗)、中珠控股(转型医疗)、莱茵体育(转型体育)、世联行(互联网金融)、泰禾集团、中航地产(国改与主题公园)、华发股份、南国置业。

模拟组合

当前仓位:持有75%仓位,累计收益率3.76%,持有莱茵体育29%、中珠控股16%、绿景控股15%、世联行15%。

仓位调整:我们前周布局了中长期看好的转型类个股,上周收益提升明显,在市场风格切换信号明确时,我们加仓了莱茵体育。