2016年2季度房地产行业投资策略:稳增长,看销售回升

投资要点

业绩下滑,资金充裕。从房地产上市公司的3季报数据来看,房地产行业的盈利能力明显下降,各项指标下滑趋势明显;资产负债率较高,且仍呈上升趋势;存货消化速度加快,存货增速明显回落;资金状况整体较好,货币资金大幅增长;现金流状况也较好。

行业回暖超出预期。2016年2月,全国商品房销售面积累计同比增长28.2%,增速较2015年全年提高21.7个百分点;全国商品房销售额累计同比增长43.6%,增速较2015年全年提高了29.2个百分点;房屋新开工面积累计同比增长13.7%,增幅较2015年全年提高27.7个百分点;房地产开发投资累计同比增长3%,增速较2015年全年提高2个百分点。房地产各项数据明显回升。除了投资增速外,其余指标都大幅回升,大幅超出预期。

估值具有一定优势。横向来看,房地产板块的市盈率在28个申万一级行业中均排名第八(从低到高排序);纵向来看,房地产板块市盈率的当前值低于板块自1999年以来的均值和中值,高于其历史最低值。

投资建议:给予行业“强于大市”评级。从房地产市场运行数据来看,各项指标均明显回升,尤其是新开工和销售数据,大幅回升,大幅超出预期。整体来看,我们对于相关数据的回暖持谨慎态度。在整体库存仍然高企的情况下,预计新开工数据会有所反复。整体判断是上半年数据会好于下半年。一线城市的定向调控可能会对市场情绪有一定影响,但我们认为调整力度不会太大,在稳增长的基调下,房地产市场整体政策仍然处于非常宽松的状态。地产股在上半年存在销售回暖带来的交易性机会,维持行业“强于大市”评级。在深圳、上海、北京等一线城市市场火爆回升之后,其热度会继续向二线城市传播,业务布局在二线城市的区域龙头将显著受益,推荐投资组合:华发股份(600325)、合肥城建(002208)、南京高科(600064)。