房地产行业:把脉一线城市,承受能力尚可,杠杆温和上升;仍持积极看法

价格上涨加深市场担忧…

自2014年底以来中国一线主要城市(北京、上海和深圳)的房价平均上涨了50%,令人担忧此番涨势是受到流动性/投机需求的推动,而且一旦流动性走低和/或政府调控楼市将给市场带来冲击。我们认为,此前的房地产周期表明一线城市交易量更容易随经济形势和政策变动而起伏,而且一线城市的疲弱表现将很快波及主要二三线城市。

购房承受能力尚可;但需关注政策

我们基于一线主要城市当前承受比率、租金率和供需前景的分析显示:1)与全球门户城市相比,目前的购房承受比率尚可;2)租金率与国债收益率之差保持稳定,因为租金基本能够随房价走高而上涨;3)目前的供需前景和空置率处在能够支撑房价上涨的更有利水平。我们认为任何控制楼市过热的政策都更可能旨在抑制涨幅,而非寻求房价转涨为跌。

影子融资增长,但规模较小

中国购房者通过影子融资来加大杠杆的现象日渐增多,特别是在首付要求较高的一线主要城市。这样的融资主要以地产中介或P2P平台为渠道。但是,我们估算,与一线主要城市去年3.2万亿元的一手房/二手房总交易额相比,影子融资规模依然较小。

仍持积极看法;需要维持整体房价的稳定

中住288价格指数显示,截至2月底,166座城市的房价同比下跌。因此,我们认为多数城市仍需持续的政策支持来维持整体住房市场的稳定,以缓解经济增长的下行风险。年初至今我们所覆盖的股票平均下跌了8%,尽管1-2月销售和房价分别同比上涨了44%/7%。我们的敏感性分析显示,2016-17年一线城市30%的房价涨幅(我们的基本预测是5%)意味着2016年底预期净资产价值将上升6%。我们的首选股包括:雅居乐、世茂房地产、保利地产。主要风险:销售走软,宏观经济硬着陆。