地产行业动态跟踪报告:新开工增速超预期,去库存效果渐显

事项:

统计局公布2016年1-2月全国房地产开发投资及销售数据,其中全国房地产开发投资额9052亿元,同比增长3%,新开工面积1.56亿平米,同比增长13.7%。商品房销售面积1.12亿平米,同比增长28.2%,土地购置面积2236万平米,同比下降19.4%。

平安观点:

政策刺激叠加低基数带动销量大幅增长,去库存效果渐显。受持续宽货币及行业政策刺激叠加低基数影响,1-2月全国商品房销售增速大幅提升。实现销售面积1.12亿平米,同比增长28.2%,增速较2015年全年提高21.7个百分点,亦高于30个大中城市同比增长23.7%的表现,反映出持续政策刺激叠加春节返乡置业需求,三四线城市销量有所回升,去库存效果逐步凸显。分区域来看,东、中、西部销售面积同比分别增长35.5%、26.8%和16.5%,经济较发达购买力相对更强的东部区域楼市回升更显著。1-2月商品房销售均价7634元/平米,较2015年全年提升12.4%,主要为核心城市房价抬升拉高整体均价。

新开工超预期叠加在建提速,拉动投资增速回升。受益楼市回升,新开工呈现淡季不淡。1-2月新开工面积同比增长13.7%,而2015年全年为同比下降14%,超出市场预期。在建面积同比增长5.9%,较2015年全年增速提升4.6个百分点。市场向好的背景下,相比捂盘提价,加快开工及提升在建施工进度,趁政策春风加快推盘去化回收现金流,无疑是当前房企的明智之举,亦符合中央去库存的政治意图。新开工超预期叠加在建提速,1-2月开发投资同比增长3%,较2015年全年回升2个百分点。考虑到去年3月较低基数,预计3月新开工仍将延续较高增速。全年来看,由于开工到销售大概需要6个月左右,后续随着销售增速的回落,预计新开工增速亦将回落,维持全年新开工持平、投资小幅增长(0%-5%)的判断。

土地市场仍相对羸弱,开发商继续收缩回归一二线。1-2月全国土地成交价款705亿,同比增长0.9%,2015年全年为下降23.9%。土地购置面积2236万平米,同比下降19.4%,降幅较2015年全年收窄12.3个百分点。土地市场整体仍呈现相对羸弱的局面,但注意到土地成交额同比增速远超土地成交面积增速,反映出地价更高的一二线城市土地成交占比更高,三四线高库存背景下,开发商延续收缩回归一二线趋势。

个贷延续高增长,行业资金面依旧宽松。受楼市井喷影响,1-2月个人按揭贷款同比增长30.4%,增速较2015年全年提升8.5个百分点。定金及预收款同比增长8.3%,增速提升0.8个百分点。房企整体到位资金2.1万亿,同比下降1%。整体来看,销售回暖叠加中票、公司债等融资手段放开及持续降准降息,行业资金面宽松依旧。

投资建议:近期受“首付贷”整治影响,板块估值有所回调,我们认为尽管1-2月投资及开工增速有所回升,但经济下行的压力仍在,在全年6.5%-7%的增长目标及去库存的政策方针下,后续政策刺激仍值得期待。地产板块为具备基本面支撑且持续受益政策松绑的低估值板块,在当前市场风险偏好下降的背景下,依旧值得配置。建议关注布局核心一二线城市,受益市场回升的超跌个股北京城建、泰禾、招商、滨江、保利、华夏幸福及房地产服务交易商世联行。同时持续关注1)转型及国改个股中体产业、中航地产、广宇集团等;2)小市值转型潜力股粤宏远、大龙地产、绵世股份等。

风险提示:一线城市房价大幅上涨导致的政策转向风险。