房地产行业研究周报:销售向新开工传导有起色

市场回顾

上周市场整体表现出震荡下行、成交量持续萎缩的态势,上证综指下跌2.22%、沪深300下跌2.44%、而创业板指上升1.46%,市场分化的表现刚好与前周相左。

上周房地产板块指数大跌5.10%,表现弱于上证指数,其中大港股份上涨超过20%,领涨地产板块,空港股份、神州长城、通达创业、万业企业涨幅逾5%,表现相对突出。

行业跟踪

新房销量大幅增长:上周32样本城市销量大幅增长,环同比分别增长36%、104%,环比来看二线增长41%、三线增长52%;同比来看一线增长80%、二线增长106%、三线增长112%。

存量房累计成交增幅更显著:上周我们跟踪的26样本城市整体均值环比增加22%、同比增长511%、年初累计同比增长73%,增幅高于新房。

3月12日,统计局发布行业数据,16年1-2月房地产投资名义增长3%。

同日央行行长表示,将与住建部、银监会等部门商量新策,准备对一线城市房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务的行为进行整顿。公开资料显示,链家、中原、我爱我家等多家地产中介机构已暂停首付贷金融业务。

3月12日万科发布公告,股票继续停牌。

3月14日万科发布公告,与深圳地铁集团签署合作备忘录;同日发布公司年报,15年销售额增长21%,净利润增长15%。

最新观点

销售向新开工传导有起色:3月12日统计局发布的数据显示,2016年1-2月商品房新开工增速从去年底的-14%跳涨到+13.7%,从绝对数来看也仅次于15年6月和9月的数值,表明销售端回暖、按揭贷的宽松对新开工的传导有了起色,地产行业正循环逻辑可以期待(尽管全年数据我们依旧偏谨慎)。考虑到后续营改增降低税负、个税抵房贷利息支持住房消费,我们看好地产超额收益行情的延续。

理性看待对首付贷行为的整顿:央行周末的发言思路清晰,住房和信贷的总量政策不因房价的结构分化而改变,但区域市场不规范的行为(特别是部分开发商对在售楼盘的约定回购、没有相应资质的中介参与卖房买房的各类金融服务)加大了市场波动和恐慌情绪的传导,对其整治是必要的。而且考虑到政府对楼市管控力度较强,出现类似股市查杠杆的负向循环概率较低。

建议加大地产配置力度,积极把握三条投资主线:第一类是受益区域市场显著的二线蓝筹类,如滨江集团、华发股份、世联行、中洲控股;其次是有国改预期的中航地产、南国置业,最后是转型类的中珠控股、绿景控股等。世联行在短期政策压制下进入买入区间,值得重点关注。

模拟组合

当前仓位:持有43%仓位,累计收益率-1.66%,持有绿景控股15%、中珠控股14%、世联行14%。

仓位调整:我们上周对世联行选择了加仓,其余仓位无变化。