城市草根调研系列报告之一:广州篇,低房价区域高供给,2016趋势延续

楼市春意盎然,房价温和上涨。受益持续降准降息及宽松政策环境,广州2015年全年商品住宅销量首破千万平米,同比增长26.7%,远高于前三年年均800万平米的成交量。节后随着降首付降契税等政策组合拳出台,广州楼市温度进一步上行,3月日均成交256套,环同比分别上涨100%和41%,小阳春“春意十足”。受益成交回暖,广州去化月数持续下降,2015年末去化月数由高点的15.4个月最低下降到8.4个月,住宅可售面积由2015年年初的近1000万平米下降到目前的892万平米。广州房价自2015年4月以来连续10个月环比上涨,2015年全年同比上涨9%,低于深圳(48%)、上海(18%)和北京(10%),房价上涨相对温和。

中心城区房价涨幅较快,外围区域销量增幅更大。2015年广州量价表现呈现明显二元结构,传统中心五区(越秀、天河、荔湾、海珠、白云)尽管由于新楼盘较少仅占全市成交量的24%,但涨幅明显高于外围区域,其中荔湾、海珠、白云区房价涨幅均在10%以上。相比于中心五区,外围区域由于总价低,销量回升更明显。花都、南沙销量同比涨幅均超过50%,但由于供应量过大,房价基本保持平稳,以走量为主。

低价区域供应充足,房价压力仍集中于中心区域。从各区去化情况来看,中心五区除荔湾区外,去化月数均在5个月左右,批售比均在1以下,库存压力较小。荔湾区和花都区去化月数均在14个月以上,批售比大多超过1,去库存压力较大。土地供应结构进一步加剧各区价量二元分化,2015年房价上涨7.5%的越秀区2015年土地成交面积为0,新增供应不足叠加学区房稀缺效应,加上宽货币及持续政策松绑,预计房价后续仍存上行压力。相比中心区域,库存压力的较大的花都、南沙区依旧是土地成交的主要区域,占2015年全市土地成交的27%,库存高企叠加新增供应充足,预计2016年外围区域房价仍将保持平稳。

稳健区域经济及较低房价收入比提供基本面支撑。2010年以后广州人口净流入有所放缓,人口净流入放缓叠加限购政策是近年来广州房价表现弱于其它一线城市的重要原因。但从区域经济及人均可支配收入来看,2014年广州市人均GDP及可支配收入同比分别增长7.3%和2.2%。从房价收入比来看,广州房价与人均可支配收入的比值为0.36,显著低于北京(0_79)、上海(0_76)和深圳(1.06)。稳健区域经济区域经济较低房价收入比为区域楼市提供基本面支撑。

楼盘调研小结:量价齐升,限购难大范围放开。1)节后新房普遍上涨5%-10%。部分楼盘后续加推还要小幅涨价,二手房亦有5%-10%涨幅。2)成交持续放量,外地投资客上门量增加。个别楼盘周末日均成交达到30-40套,中介反馈近期外地投资客上门咨询的增加,中介自身亦存在购房炒房现象。3)普遍反映限购不太可能放开,即使放开亦仅仅是南沙、花都等库存较高区域。个别楼盘表示全款有可能解决限购问题,但大部分中介表示突破限购较难。4)首套房85折,个别楼盘可一成首付。剩余首付部分由开发商提供三年免息分期贷款。

风险提示:房价过快上涨带来的调控转向风险。