房地产行业2016年日常报告:行业数据好转、信贷基调清晰

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投资出现月度企稳迹象、主因新开工和竣工有提升:今年前两月的房地产投资额同比增速由去年底的1%爬升至3%,有一定企稳迹象,从业态上看是办公楼投资完成额同比增长16.1%,增速相对较高。从项目开发环节来看,主因新开工和竣工方面出现积极因素。其一,由于16年春节相比15年有明显提前,15年12月商品房竣工(单月同比下滑14.7%)有相当比例延迟到16年1-2月竣工;其二,新开工方面的确在政策组合和溢价传导到带动下有一定起色,相比去年四季度有明显提升,这一因素超出了我们此前的估计。但值得注意到是,新开工体量超出销售量39.3%,库存的见顶或继续后移,新开工的走高也带动了停工复工的体量,使得商品房施工面积增长5.9%。后续来看,新开工和复工面积有望延续向好势头、竣工面积后移因素消除、土地购置由于受溢价率和政府供地结构影响,向好的趋势暂时还不明朗。但考虑到销售向好的基础并不牢固,我们对全年投资的增速依旧维持谨慎态度。

按揭贷大幅增长、销售额表现再超预期:2016年1-2月全国住宅销售表现强劲,住宅销售面积同比增长30.4%,住宅销售额同比增长49.2%,单价为7394元每平米,相比去年底增长18.6%,全国销售额的重心进一步趋向一二线重点城市。从去年的基数来看,3-5月基数尚可,预计销售还能保持着较高增速,但6月后基数相对较高,市场保持高增长的难度增加。此外,销售单价的大幅上涨有两个方面的原因,其一是银行按揭贷大幅增长(在开发企业资金来源中,增速为30.4%),其二是高单价的一二线和部分三线城市的产品构成了销售额的主要部分。

整顿首付款配资强化风险管控、按揭贷提升空间依然存在:央行打击P2P平台、房产中介、开发商联合突破住房信贷政策的行为更多是强化监管层对房地产金融风险的管控力度,也为了使住房需求更有序地进行释放,防止市场波动加大。我们判断监管层的整顿清理行为更多是引导和规范、而非全面否定,难以形成市场担忧的持续负向反馈。另一方面,当前房地产的未售库存,70%分布在三四线城市,住房信贷政策必须要支持去库存,商业银行的地产贷款和个人住房贷款占整个贷款比例大概是14%,不良贷款率仅为0.38%,远低于整个银行业的1.7%;而且1月份首套房的首付比例普遍在35%以上,二套房实际首付比例在40%以上,而并非已经执行到了最低20%的首付比例,银行按揭贷的空间依然存在。

投资建议

行业数据现积极因素,销售额集中度明显提升,我们继续看好地产板块的相对收益。建议积极关注长三角和珠三角区域的二线蓝筹类个股,推荐滨江集团、世联行、中航地产、华发股份、中洲控股等个股。