房地产行业:两会后市场分化再度开启

市场回顾

上周市场再次探底回升,延续了两会的维稳行情,成交量明显有所恢复,上证指数上涨3.86%,、沪深300上涨4.95%、而创业板指下跌5.35%并跌破半年线,两会后市场出现了明显的分化。

上周房地产板块指数上涨4.77%,表现强于上证指数,其中栖霞建设、深深房A和世联行上涨幅度超过30%,领涨地产板块,滨江集团、泰禾集团、招商蛇口、荣盛发展涨幅逾17%,表现突出。我们持续推荐关注的个股不断得以印证。

行业跟踪

新房销量大幅增长:上周32样本城市销量大幅增长,环同比分别增长30%、86%,环比来看二线增长36%、三线增长41%;同比来看一线增长80%、二线增长81%、三线增长97%。

存量房累计成交增幅更显著:上周我们跟踪的26样本城市整体均值环比增加16%、同比增长477%、年初累计同比增长73%,增幅高于新房。

3月5日,总理作政府工作报告,强调完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策、因城施策化解房地产库存,建立租售并举的住房制度。住建部部长受访时表示,一线城市要设法稳定是从,可以考虑增加土地供应面积、增加中小户型供应数量,缓和房价过快上涨的势头。

万科发布公告,继续停牌。

最新观点

市场分化大概率延续:当前并不存在牛市的逻辑,而是股价包含的预期逐步得到印证的阶段,中小创估值水平隐含的增速依旧较高,难以得到真实业绩的支撑,很可能进一步去估值。相反周期股,特别是有色(价格因素)、地产(政策宽松因素)的投资逻辑则更显顺畅。而随着企业减税、一线城市供应量提升或能阶段性改善企业盈利能力和发展空间的问题,超额收益的逻辑继续成立,我们继续看好春节后以来地产超额收益行情的延续。

国企改革思路偏谨慎:总理所作的政府工作报告对地产的定调是更趋积极(相比14年的打压和15年的中性)。但对国改的相关描述略低于预期,特别是仍在强调防止国有资产流失、强化国资监管机构的管控,对民营资本介入等依然比较敏感,但对国企系统内部资源的整合和证券化预计会提速,地产板块的国改股依然有着良好的投资机会。

超额收益预期下建议适时超配地产,积极把握三条主线个股:第一类是受益政策宽松和区域市场的蓝筹类,如世联行、滨江集团、华发股份;其次是有国改预期的中航地产、深振业、南国置业,最后是转型类的中珠控股、绿景控股等。中洲控股或受益一线城市空间打开,后续建议关注。

模拟组合

当前仓位:持有29%仓位,累计收益率-0.06%,持有绿景控股14%、中珠控股15%。

仓位调整:我们在2月25日为规避市场破位风险,对持有的个股进行了技术性减仓,导致损失了部分收益。而上周周期股的切换效应十分显著,我们布局了中长期看好的转型类个股。