房地产行业月报:料峭春寒今又是,换了人间

投资要点:

我们2月的观点得到市场充分印证,春暖花开走出一波估值修复行情。2月初在市场一片悲观中,我们坚定提出“极寒已过,春暖花开”,“人民币贬值压力缓解,暴跌跌出了大机会,2-3月将酝酿一波反弹行情“。在人民币汇率趋稳、信贷宽松、调减契税、国企改革等政策利好相劣下,板块强劲反弹印证了我们的判断。2月板块指数跑赢大盘并在28个行业中涨幅第6。我们重点推荐的个股全部录得超越大盘的收益,其中,上实发展(+29.5%)、世联行(+28.4%)、中航地产(+25.8%)、外高桥(+24.5%)、张江高科(+19.9%)、天健集团(+19.5%)。

政策超预期,松紧有度,区别对待,加速去库存。近期不管是中央还是地方的刺激政策均超预期,加上信贷宽松超预期下,主要城市的销售也持续超预期。在两会前,以沈阳、广州为代表的地方政府加速去库存政策落地,力度超预期。预计3月份各地将有更多相关配套刺激政策助力事三四线城市有效去化。当前一二线城市呈现去化加速迹象,深沪“量价齐升“,深沪政府均快速提出增加供给等差异性调控措施。

2月楼市同比大幅回升去化加速,地市二线城市供需大幅增长,预期投资年中触底回升。53城一手房成交面积环比-44%、同比+30%,18个城市可售面积继续微降、去化时间同比减少3.5个月至9个月,其中,一线沪深去化周期降至3.4、6个月,事线苏州、南京等去化时间也降至6个月以内;二手房成交18城同比涨5成。百城房价指数环同比连续七月双涨,涨幅均有扩大。楼市回暖也开始带动地市走稳,地市2月量稳价增,事线城市供给和成交建面同比双双大幅增长。一线城市楼市销售火热向部分事线城市扩散,部分三四线城市也出现价稳量增良好迹象。预期3月仍有超预期政策刺激事三四线城市去库存。房地产投资有望在16年年中企稳回升,维持全年增速0-5%的判断。

深圳抑制高房价维护楼市稳定健康发展。深圳抑制高房价措施:①打击炒房行为;②原特区外大量建新房,配套跟上,引导市民走出去;③大量建保障房,今年6万套,十三五期间40万套。1、Wind数据,15年深圳一手房签约5.9万套,二手房成交1046万平,约10万套,即15年全市住宅成交16万套。根据深圳拟建保障房,16年6万套,十三五期间40万套(年8万套),若落实,相比15年深圳总成交量来看供应量不小。2、在当前深圳土地有限市场供需矛盾突出下,肯定对深圳房价快速上涨有抑制作用,有效打击炒房行为。深圳是本轮主要城市房价上涨的龙头,当前对龙头房价的控制,将有效抑制恐慌性贩房情绪蔓延和扩散,维护楼市健康发展,控制劳力成本,保持城市竞争力。3、在当前国内维稳人民币汇率下流动性充裕,通胀抬头迹象下,深圳该举措将有效缓解市场对深沪房价过快上涨可能引发房价非理性上涨并见顶的担忧。是控制楼市风险维稳绊济的必要举措,也是区别对待、松紧有度的调控措施,为其他城市楼市健康发展营造良好的市场环境。

“春寒”已去,春意不减,去库存道路曲折,曙光在前。随着主要城市楼市价量回升房企库存降低盈利有效回升,将继续推升板块估值。预计3月去库存政策还会超预期,“料峭春寒今又是,换了人间”,继续看好3月板块表现,建议持续关注受益楼市火爆、创新业务超预期发展的:世联行;受益政策宽松低估值的:福星、招商蛇口、保利、华夏、泛海、金融街;地方国企改革亮点不断的:上实、城建、天健、首开、中航、外高桥、张江高科、京投。提示美国加息预期对资产价格可能带来的冲击风险。

风险提示:绊济增速下行销售低于预期,政策宽松不及预期,外部环境恶化。