地产行业:货币环境延续宽松,去库存力度有望持续加码

事项:1)政府工作报告提到全面实施营改增,5月1日起试点范围扩大房地产业等,因城施策化解房地产库存,推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展等。2)住建部部长回应将通过五大措施稳定一线城市房价。

平安观点:

货币延续宽松,去库存力度有望持续加码。本次政府工作报告明确M2增速13%,并将统筹公开市场操作、准备金率等各类货币政策,保持流动性相对稳定,降低融资成本。CPI涨幅保持在3%左右,较高的M2增速和物价容忍度,意味2016年货币环境仍将延续宽松,为销量持续回升保驾护航。报告指出将完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策、适应住房刚需需求和改善性需求,2月中央已经出台降首付、降税费等多种手段,随着去库存进入攻坚阶段,不排除后续进一步扶持政策出台。

“营改增”靴子落地,静待细则出台。政府工作报告明确5月1日起营改增试点范围扩大到房地产业等行业。目前增值税有17%、13%、11%和6%四档税率,市场此前预期地产增值税率为11%,但由于政策细则并未出台,税率将关系“营改增”后行业税负变化。地产行业成本主要由三部分构成:1)土地成本;2)实际建筑安装成本,3)财务成本。土地购置时地方政府无法开具增值税发票,利息成本则需要等待金融服务业进行营改增试点后方能取得发票。若土地及利息成本无法抵扣,按照11%的增值税率测算相当于营业税由目前5.5%上升至6.75%,地产商面临税负增加的风险。考虑到报告中明确“确保所有行业税负只减不增”,预计“营改增”后行业整体税负有望减轻。

因城施策化解房地产库存:住建部部长回应将通过五大措施稳定一线城市房价,包括实行严格的限购政策,同时实行严格的差别化税收和信贷政策;增加土地供应面积;增加中小户型供应数量;打击各种交易当中的违法违规行为;正确引导舆论。加上本次政府工作报告中明确因城施策化解房地产库存,若一线城市延续过快上涨趋势,不排除个别城市出台相关调控房价措施。

投资回升逻辑在于拉动有效在建而非新开工:我们认为此次地产去库存政策对投资周期的拉动并非着力于新开工的强烈刺激,而是加速目前在建项目的施工效率,避免部分项目的烂尾风险。根据我们的测算,往年在建工程对于地产投资的贡献在60%左右,库存高企的风险之一是部分在建项目无法在既定周期完成施工,同时部分项目有资金链断裂的风险。我们认为,此轮去库存政策将改善在建项目的现金流,从而拉动投资回升,构成了地产周期回升的重要因素。 投资建议:再次强调超配地产股,持续政策加码利于一二线城市土地及房产价格重估,从而拉动地产板块整体估值。地产板块是具备基本面支撑且持续受益政策松绑的低估值板块,建议超配地产股。关注布局核心一二线城市,受益市场回升的超跌个股北京城建、泰禾、招商、滨江、保利、华夏幸福及房地产服务交易商世联行。同时持续关注1)转型及国改个股中体产业、中航地产、广宇集团等;2)小市值转型潜力股粤宏远、大龙地产、绵世股份等。

风险提示:地价上涨对行业利润挤压的风险;部分地区房价下行风险。