地产行业:地方去库存政策持续升级,建议超配地产股

事项:1)沈阳发布22条房产新政,包括加大公积金贷款支持力度,首套房公积金贷款最低首付比例降至10%,主借款人可与其父母或子女互用公积金贷款及还款;毕业未超过5年,实行“零首付”政策;给予在校生购房补贴等;实现2016年商品房销售同比增长10%。2)广东省发布《广东省供给侧结构性改革总体方案》,提到到2018年底,全省商品房库存较2015年底减少12.5%;广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围;取消70/90等政策。

平安观点:

去库存力度持续加码:尽管此前已出台各种利好政策,但本次广东及沈阳楼市支持力度仍超出过往。1、首次量化去库存目标。广东省明确到2018年商品房库存较2015年底减少12.5%,沈阳2016年商品房销售实现同比增长10%;2、首次触及一线城市限购松绑,明确提到广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围;3、库存高达18个月的沈阳更是首次提出实行“零首付”政策,支持毕业生置业。除广东、沈阳外,河北和内蒙古近期亦出台了相关楼市支持政策,预计后续更多省市将出台去库存政策,力度亦有望持续加码。

“零首付”政策是地方差异化调控的体现,并不具备大范围推广的可能:此次沈阳新政中最受市场关心的是毕业生“零首付”政策。首先,此政策为公积金层面的信贷政策,不具备向商业贷款推广的条件。其次,公积金贷款还受到个人帐户余额,项目资质、最高贷款额度等制约,放款灵活度小于商业贷款。第三、公积金贷款允许父母与子女互用贷款,共同偿还,相当于增强了还款能力。因此,我们认为“零首付”政策更多体现出沈阳在高库存压力下的差异化政策,并不意味着全国性的首付比例降低。

需求加杠杆有望推升成交量及核心城市房价。行业政策叠加行业旺季,房屋成交量有望持续上行。同时,资产配置荒背景下,核心城市房价短期仍有进一步上行压力。本次广东省明确提到广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围,相对滞涨的广州或面临房价上行压力,进而强化其它核心城市上涨预期。同时随着更多城市去库存政策的跟进以及供需差增大,房价上行趋势有望从一二线城市向三四线城市传导。

投资建议:再次强调超配地产股,持续政策加码利于一二线城市土地及房产价格重估,从而拉动地产板块整体估值。地产板块是具备基本面支撑且持续受益政策松绑的低估值板块,建议超配地产股。关注布局核心一二线城市,受益市场回升的超跌个股北京城建、泰禾、招商、滨江、保利、华夏幸福及房地产服务交易商世联行。同时持续关注1)转型及国改个股中体产业、中航地产、广宇集团等;2)小市值转型潜力股粤宏远、大龙地产、绵世股份等。

风险提示:地价上涨对行业利润挤压的风险;部分地区房价下行风险。