房地产行业2016年日常报告:零首付超预期、或加速库存去化

事件

3月1日,沈阳市政府办公厅发文,对辖区内首次申请公积金贷款最低首付比例降低至10%、自住型公寓享受住宅政策、对毕业未超5年的高校及职业学校毕业生买房首付比例实行“零首付”政策;支持开发企业并购重组、减轻开发企业负担(调低土增税预征率);大力发展房屋租赁市场等。

评论

地方响应去库存力度超预期:沈阳是东北三省最好的城市,但在15年沈阳的开发投资额增速下滑32.3%(14年是下滑9.5%)、商品房销售额下滑21.6%(14年下滑35.1%),东北房地产市场的压力可想而知。此次沈阳的地产新政也率先突破了其他区域的2成首付。说明了地方响应国家去库存的决心是很大的,力度也超出了市场的预期,可能为其他区域起到了更好的示范效应。

并未明确突破中央政策:值得说明的是,沈阳地产新政的“零首付”是指利用公积金贷款,并未明确突破央行对商业银行放贷的政策。新政规定,对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的,给予住房公积金政策支持,公积金连续缴存时限由6个月降为3个月,首付比例实行“零首付”政策,最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。根据百城价格指数,2016年2月沈阳样本住宅项目的均价是7077元每平米,同比下降了3%、环比下滑了1%;如果按90平米计算,一套商品房价值仅约63万,个人公积金贷款的额度也基本能够覆盖,所以操作上完全具有可行性。

零首付或促使长租市场的发展:我们认为,对于很多库存压力较大,与沈阳情况接近的区域,都可能效仿零首付的做法。零首付的本质是满足具有一定现金流、但缺乏净资产的购房需求,基本上相当于不需要缴纳保证金的长期租赁(70年使用权内)。而在很多三四线城市,存在相当的这类租赁需求(缺乏购买力,但有一定现金流覆盖租金),这些区域在政策上取得突破后,有着良好的基础发展长租市场,从而促进高库存的有效转化。

放宽市场掣肘因素注入发展动力:新政支持房地产行业兼并重组,对土增税的计提进行宽松,又放宽了商业用地上盖公寓的限制条件,有助于资源要素的合理流动,或逐步提升当地房地产市场的发展动力。

投资建议

尽管当前市场面临破位风险,但3月初我们面临行业基本面改善和政策持续超预期的利好,地产板块超额收益较为明显。沈阳地产新政超出市场预期,或进一步助推板块的企稳反弹。建议关注滨江集团、荣盛发展、世联行、中航地产、南国置业、泰禾集团等个股。