四部委《规范土地储备和资金管理通知》解读:封贷款降杠杆,控规模优供给

事件:财政部发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》,将合理确定土地储备总体规模。现有土地储备规模偏大的,要加快已储备土地的前期开发和供应进度,相应减少或停止新增以后年度土地储备规模,避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。具体要点有:1)清理压缩现有土地储备机构;2)进一步规范土地储备行为;3)合理确定土地储备总体规模;4)妥善处置存量土地储备债务;5)调整土地储备筹资方式;6)规范土地储备资金使用管理;7)推动土地收储政府采购工作;8)加强土地储备项目收支预决算管理。要求在2016 年12 月31 日之前完成以上工作。

变化一:剥离非土储功能、严禁城投从事土地收储:土地储备机构清理、精简;区分土储机构和城投公司职能、分离土地储备机构和从事政府融资等其他非土储职能的业务。

变化二:土储融资方式巨变、使用范围进一步明确、或系统性压缩土地供应规模:新政策取消了“银行贷款及其他金融机构贷款”这一条,将其替换成了“发行地方政府债券”;存量土地储备债务将进行置换;融资主要来自财政和地方债、或是土地财政改革的序幕。

变化三:严控资金使用、部分区域土地供应加大、地价面临下调压力:资金使用范围明确;明确现有土地储备规模较大的,要加速供应、部分城市地价面临压力。

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