中炬高新:受益深中通道房产重估空间巨大,存量房加速去库存将显著增厚今明两年业绩

深中通道侧接工程开工,中山与深圳距离缩短为24公里.

深中通道是连接广东深圳和中山两地的跨降通道,其东联广深沿江高速深圳一侧,西越珠江与中山市马鞍岛相接。2015年12月深中通道得到国家发改委正式批复,12月25日深中通道深圳侧接线(机场互通立交)正式动工标志着深中通道的正式实行。深中通道的建设使深圳与中山的距离缩短为24公里,过去中山到深圳需从虎门大桥绕行1个多小时到达,深中通道开通后车程缩短为20分钟。

与深圳一桥相望,中山房地产价值洼地将被填平.

相比珠海、东莞和佛山,中山是珠三角几大城市中房价最低的城市。从距离看,目前东莞市虎门镇与深圳距离大体与深中两地距离近似,而东莞虎门镇商品房1月成交均价在1.28万/平,而中山住宅均价仅6200元/平,价格相差一倍以上。

而相比一江相望的深圳,两地房价也有着更为巨大的差异,2016年1月,中山地区的住宅平均价格为6200元/平方米,同时期深圳地区的住宅均价则为44823元/平方米,两地房价相差7倍以上。2015年四季度中山地区平均地价2050元/平方米,深圳平均地价则高达2.6万元/平米,两地地价相差近13倍。

公司1700亩土地在深中通道的出口,未来价值重估空间巨大.

公司商住地尚有未开发用地为1720亩。两地均在中山轻轨站附近,而中山轻轨站正是深中通道第三大出口,距离深中通道大桥车程10分钟,距离深圳仅20分钟车程。2016年中山第一起土地拍卖是港口镇92亩的商住用地,折合平均地价约267万/亩。而该地位置较偏远。我们预计公司地产价值可能远超这一价格。如果以500万元/亩计算,则公司在手土地价值85亿。而如果达到深圳商住用地价格一半,则土地价值220亿元。深中通道的开通将为未来公司土地升值提供巨大空间。公司当前市值97亿元,考虑土地升值,当前市值折价明显,

存量房加速销售,预计将对16-17年利润带来1.3亿、2.1亿元增量:公司一期尚有130套别墅预计将加速销售,二期2栋楼预计16年开盘。存量房加速去库存将对今明业绩产生显著影响,预计16-17年利润分别增厚1.3/2.1亿元。

投资建议:考虑到房地产业务,我们调高2016-2017年EPS0.5/0.73元,当前估值25/17倍。维持“买入-A”评级,目标价21.9元。

风险提示:深中通道受阻;前海定增有不确定性。