中国开发商:降低交易税是旨在刺激住房购买的又一举措

财政部宣布降低住房购买的交易税。

2月19日下午,财政部宣布降低房地产交易的契税和营业税。一线城市也将实施部分新政。契税:a) 对于首套房购买者,面积小于等于90平方米以及面积大于90平方米的住房契税分别降至交易总价的1%和1.5%,税率原为1%-3%;b) 对于二套房购买者,面积小于等于90平方米以及面积大于90平方米的契税分别降至1%和2%,而原税率均为3%;营业税:c) 个人将购买2年(含2年)以上的住房对外出售的,免征营业税(交易总价的5.55%),而此前政策规定出售持有2年以上非普通住宅需基于差价上缴营业税。政策a)适用于一线城市。

小幅利好于住房改善和投资需求。

虽然这一轮减税幅度较小,但我们认为,这是继政府日前放松房贷政策之后旨在提振房地产市场的又一积极举措,尤其有利于住房改善和投资需求。

降低库存和杠杆率是房价企稳的关键。

再加之近期约60个三四线城市的地方政府颁布了购房补贴政策,我们预计这些持续渐进的政策支持措施将为二季度全国房地产销售的稳健表现铺平道路。与此同时,我们并未看到房地产投资出现增长迹象,1月份土地出让面积/金额同比下降了45%/23%,表明年初至今开发商的财务实力仍呈改善趋势,我们认为这应能支撑更多城市的房价企稳。

潜在影响。

虽然自人民币汇率企稳后我们覆盖的海外/内地开发商估值已较年内低点反弹了6%,但仍较上次上行周期(2012年-2013上半年)的市净率-净资产回报率趋势线折让了18%/0%。我们的首选股为雅居乐、世茂房地产和保利地产(均位于强力买入名单),这三只股票基于2016年底预期净资产价值计算的12个月目标价格分别为8.1港元、23.9港元和人民币12.9元。三家公司面临的主要风险:销售表现弱于预期、激进的土地收购策略导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。