地产行业周报:政策再度加码,看好基本面及估值双提升

本周平安观点:

本周成交逐步回升,同比去年节后一周上升12%,随着3月推盘旺季到来,预计成交会持续回升。周五财政部、国家税务总局、住建部发布了调整契税及营业税的通知,政府赶在3月旺季前密集出台相关政策,去库存力度和决心超预期。考虑到上市房企大多布局一二线城市,将显著受益持续政策松绑,具备基本面和估值双支撑,维持强烈推荐评级,个股建议关注:1)转型及国改个股中体、中航、空港、广宇、宋都、绿景、华业、财信、电子城等;2)大北京区域主题北京城建、华夏、京投;3)小市值转型潜力股荣丰、粤宍远、金宇、丰华、大龙等。

本周成交:成交同比去年春节后一周上升12%。节后一周重点城市成交27245套,环比由于春节低基数涨5494%,同比去年春节后一周升12%,其中一线城市同比升13%,二线城市同比升11%,三线城市同比升12%。推盘量处于低位,去化率良好。1月25日-1月31日十大重点城市单周新开盘13个,新推盘2259套。开盘价格平均升2.8%,开盘去化率71%,环比下降1个百分点,其中一线城市去化率为81%。一手商品房2月日均成交:假期因素致2月环比大幅回落。截止2月20日,2月重点城市日均成交套数环比降65%,同比升20%。其中一线城市环比降67%(同比升1%),二线城市环比降63%(同比升17%),三线城市环比降72%(同比升67%)。二手房成交同比升81%。本周二手房整体成交套数环比升392200%,同比升81%。

一周行业动态:事项:财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。平安观点:去库存政策再加码,政策基调未变:当前政策依然维持货币政策与行业政策轮动托底的局面,继降低首付比例及上调公积金存款利率后,下调房地产交易环节税费,去库存再次加码。经济下行压力加大的背景下,地产投资企稳对宍观经济具有重要意义,持续政策松动亦可视为决策层再次坚定稳定地产需求及投资的信心,政策基调未变,城市分类调控也显示出决策层对资产价格泡沫的适度防范。大户型及改善性置业税费下降更明显,体现政府鼓励换房及改善性购房意图:从具体税率调整来看,调整后,个人购买90平以上住房契税税率由以前的3%-4%下调至1.5%;购买第二套住房税率由以前的3%-4%下调至1%-2%;满2年的非普通住宅纳入免征营业税范围。从契税和营业税的调整来看,大户型及改善性置业税费下调更明显,联系月初大幅下调二套房首付比例,均体现政府鼓励换房及改善置业,提高居住质量的意图,亦符合我国已基本实现户均一套房的实际。核心二线城市更为受益,一线城市取消普通住宅限制:本次北上广深仅下调首次购买90平以上住房契税,仍反映除政府部门因地制宜、分类调控的意图。对于销量已持续改善,供需相对均衡的核心二线城市,持续的政策松动对提升购房需求更具意义。同时,之前一线城市契税优惠局限于普通住宅,新政则有所放宽,符合条件的首套房可享受契税优惠。

风险提示: 房价上涨过快引发的政策转向风险。