房地产行业2016年日常报告:交易税费下调、反弹延续可期

大幅放宽非普通住房认定:此前关于契税和营业税的征收细则按普通住房和非普通住房区别对待。一般来讲,住房需要同时满足三个条件才能被认定为普通住房:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在144(含)平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下(一般大城市按区域每半年发布一次,不同城市有不同的标准)。此次仅简单以90平米来划分,可以理解为大幅放宽了非普通住宅的认定。

区域对待一线城市意在去库存:新政中对于套房契税的优惠和购买2年以上非普通住房免营业税都排除了一线城市,表明政策意图是促进二、三、四线城市的库存去化,而非助推一线城市房价的上涨。该政策对于一线城市而言,利好在于加大了普通住房的认定范围(比如单价过高的90平米以下的房子),利空在于购房需求或发生外溢。

二手房和新房联动的二三线市场最受益:我们预计,该政策对市场的作用与2015年3月底营业税免征年限的五年改两年相似,最容易刺激先卖房再买房的需求。而从2015年的市场情况来看,不少二线城市的存量房交易量显著增长,说明市场需求的潜力依然是存在的。我们认为契税和营业税的宽松对存量房市场交易潜力较大的二三线城市影响最为积极,这些区域的房地产市场将最为受益。

政策利好边际效益递减:自2014年9月底开始,国家从信贷、营业税、贷款首付比例、契税等各个角度持续宽松,以刺激改善性需求的释放,到2016年一季度,政策的宽松无论是心理预期还是实际效果,可能都会逐步递减,我们依旧维持对全年销售额偏谨慎的看法。