房地产行业快评:契税营业税减免,改善型需求再迎暖风

去库存政策再加码,政策基调未变:当前政策依然维持货币政策与行业政策轮动托底的局面,继降低首付比例及上调公积金存款利率后,下调房地产交易环节税费,去库存再次加码。经济下行压力加大的背景下,地产投资企稳对宏观经济具有重要意义,持续政策松动亦可视为决策层再次坚定稳定地产需求及投资的信心,政策基调未变,城市分类调控也显示出决策层对资产价格泡沫的适度防范。

大户型及改善性置业税费下降更明显,体现政府鼓励换房及改善性购房意图:从具体税率调整来看,调整后,个人购买90平以上住房契税税率由以前的3%-4%下调至1.5%;购买第二套住房税率由以前的3%-4%下调至1%-2%;满2年的非普通住宅纳入免征营业税范围。从契税和营业税的调整来看,大户型及改善性置业税费下调更明显,联系月初大幅下调二套房首付比例,均体现政府鼓励换房及改善置业,提高居住质量的意图,亦符合我国已基本实现户均一套房的实际。

核心二线城市更为受益,一线城市取消普通住宅限制:本次北上广深仅下调首次购买90平以上住房契税,仍反映除政府部门因地制宜、分类调控的意图。对于销量已持续改善,供需相对均衡的核心二线城市,持续的政策松动对提升购房需求更具意义。同时,之前一线城市契税优惠局限于普通住宅,新政则有所放宽,符合条件的首套房可享受契税优惠。

投资建议:我们认为持续政策加码有助于提升地产板块整体估值水平,加上近期板块估值下修较多,龙头房企保利对应2016年PE仅6倍,防御价值凸显,建议投资者在控制仓位基础上,适度博弈超跌价值及小市值个股等,主要关注:1)攻守兼备的行业龙头招商蛇口、金地集团,2)收益成交量回升的世联行2)转型及国改个股中体产业、中航地产、广宇集团、北京城建等;3)小市值转型潜力股粤宏远、大龙地产、绵世股份等。

风险提示:地价上涨对行业利润挤压的风险;部分地区房价下行风险。