房地产行业月报:极寒已过,春暖花开

央行&银监会联合发文:在非“限购”城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个贷,原则上最低首付款比例25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

投资要点:

多因素引发1月风险超预期释放。15年末在万宝之争带动下板块大幅上涨,我们曾多次提示风险,但16年1月多因素引发回撤幅度超预期。如万宝之争引发的一轮资产荒配置潮的后遗症,美联储加息引爆人民币贬值预期及银行票据等问题引发流动性问题,大小非解禁及注册制扩容预期,不合理的熔断机制等等加速了市场恐慌情绪。

2月政策宽松加码,节前央行&银监会发文降低非限购城市首套房首付由2.5成低至2成,二套房首付由4成低至3成。政策出台在时间上和对改善性住房的支持力度上超预期,符合我们年度策略“去库存政策储备多“的预期。政策直指“加速二三四线城市去库存,托底房地产投资,进一步稳经济”。政策边际效果明显:陈低购房门槛,减轻首付压力,对进城刚需农民支持力度大,对二线城市改善性需求刺激作用更明显,将有力支撑在15年全国商品房销售面积增6.5%高基数下,16年总体销售不滑坡。地方落实上述政策有个过程,二三四线效果将仍2月份逐步显现。在当前投资和经济疲弱以及本次陈低首付的时间和力度超预期等的情况看,两会后通过“财税补贴让利去库存”,如个税按家庭征收、加快农民进城入户,给予农民购房补贴或税收减免、将个体工商户纳入住房公积金体系等等刺激政策有望陆续落地。

1月楼市与地市表现:54城一手房成交面积环比-22%、同比+20%,可售面积、去化时间微降;地市需求意愿不足,地价高企。预计1季度销售将保持较高同比增速。

展望2、3月,极寒已过,春暖花开。1)暴跌跌出了大机会。部分股票已跌破资产净值、增发价或员工持股成本,RNAV多6折或更多交易;2)板块主流公司业绩稳步增长,升级转型成效渐显,估值提升有坚实的基础。仍15年业绩来看,主流房企销售良好如华夏幸福增速41%、万科22%;仍业绩预告上看,主流房企业绩稳增长,如招商蛇口+30%,15年行业回暖及部分房企转型新业务逐步贡献利润,如泛海控股。16年开年主要城市销售保持良好势头,加上15年较好的销售业绩,使得房地产板块较其他周期类行业更具基本面的支撑。3)外围环境冲击减少。美国制造业连续四个月萎缩,消费支出降温,持续加息预期减弱,将缓解人民币贬值预期,为中国货币宽松留下空间;4)政策暖风将至。两会临近,支持行业发展及刺激住房消费的政策将持续落地,供给侧改革有效实施也为经济稳步前行逐步除障。5)跌出来的机会,估值修复在即。中国经济将在较长时间内呈“L”形走势,长期托底房地产行业平稳发展是不二之选,16年在“结构性需求、转型升级服务”中受益的优质潜力公司将有持续突出表现。2月份:招商蛇口、华夏、福星、保利、世联行、首开等将持续受益于非限购城市首付比下降及其后续刺激政策,泛海、金融街、北京城建、上实、天健、京投、中航、张江、外高桥等超跌反弹中将有突出表现。

风险提示:经济增速下行销售低于预期,政策宽松不及预期,外部环境恶化。