地产行业快评:政策松绑时间点略超预期,去库存依然是主旋律

事项:

央行联合银监会下发通知,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

平安观点:

购房政策再次松绑不意外,时间点略超预期:我们认为此次首付比例进一步下调并不意外,证明决策层托底住房需求,加快三四线城市去库存态度坚决。作为经济增长的重要推手,2015年地产投资额同比仅增长1%,部分三四线城市去化月数仍达20个月以上。继去年9月降低首付比例后,春节前再次下调非限购城市商贷首付比例,旨在配合返乡置业需求释放,加快三四线城市去库存。在当前经济下行压力加大的背景下,地产投资企稳对宏观经济具有重要意义,此次政策放松亦可视为决策层再次坚定稳定地产需求及投资的信心。

非限购城市改善型需求有望提振,利好于线核心城市房地产销售。非限购城市为改善居住条件最低首付款比例调整为不低于30%,较之前下降10个百分点,下调幅度超出市场预期。经历多年高速发展,我国已基本实现户均一套房,大幅下调二套房首付比例,有助于加快改善性需求入市,加快楼市去化,符合当前楼市的基本实际,利好核心二线城市如南京、杭州、武汉等城市房地产销售。

成交回暖同时推高地价,房地产行业洗尽“繁华”:目前除北上广深外,其他城市均已经放开限购,但考虑目前大部分三四线城市去化周期仍高达20个月以上,单纯加杠杆带来的边际效应相对有限,2016地产去库存压力依然较大。因而我们判断,对于销量已持续改善,供需相对均衡的核心二线城市,商贷首付比例下降对提升购房需求更具意义。从去年“930”降低首付比例至25%后的成交来看,10月二线、三线城市成交同比分别增长19.8%和3.8%,二线城市表现更佳。

投资建议:我们认为此次政策再次加码有助于提升地产板块整体估值水平,加上近期板块估值下修较多,龙头公司对应2016年PE 仅6倍,防御价值凸显,建议投资者可适度博弈超跌反弹,短期推荐超跌低估值价值股保利地产、招商蛇口、华夏并福、北京城建、广宇集团等,同时持续关注:1)转型及国改个股中体、中航、空港、电子城等;2)住房后市场标的,世联行、万里股份;3)小市值转型潜力股荣丰、粤宏远、金宇、大龙地产等。

风险提示: 地价上涨对行业利润挤压的风险;部分地区房价下行风险。